Il valore di mercato di un immobile:
sei sicuro di sapere cos’è?
Il concetto – in teoria – è abbastanza semplice.
Ma non è detto che la tua idea di prezzo, sia proprio identica alla mia.
E – soprattutto – per il valore della mia casa, tu potresti attribuire una certa cifra.
Io sicuramente un’altra.
Il problema esiste da sempre.
Infatti il giudizio di stima è soggettivo.
E’ una delle regole basilari dell’estimo.
Per lo meno l’estimo tradizionale, quello imparato sui banchi di scuola.
Ed è sempre stato un grosso limite per le stime, immobiliari e non.
Ma forse – da qualche tempo – il problema potrebbe essere superato.
Infatti qualcuno ha pensato di uniformare il concetto di valore di mercato.
Chi?
Come?
Quando?
Scorri in basso, per saperne di più.
. 1. Cosa sono Ivs ed Evs.
L’ estimo moderno – rispetto a quello tradizionale – non è più così soggettivo.
E ciò grazie agli standard di valutazione internazionali (Ivs).
Ed a quelli europei, che ad essi – in gran parte – si ispirano.
Sono metodi complessi, ma adottati sempre più dagli esperti estimatori.
Un certo grado di soggettività rimane sempre, ma è – per così dire – frammentato.
E circoscritto.
A cosa?
Per esempio alla ricerca, ed alla scelta degli immobili comparabili.
Oppure alle cifre attribuite ai prezzi marginali.
E magari all’incidenza di alcuni coefficienti, rispetto ad altri.
Sì, perché il rapporto di valutazione – in pratica – culmina con un risultato, che scaturisce da modelli matematici e statistici molto articolati.
Volti a mediare una serie di dati, la cui incidenza dipende anche dalla discrezione del valutatore.
Ma quel risultato, può essere definito valore di mercato?
E chi lo può stabilire?
. 2. L’ Uni – ente nazionale di normazione.
Nell’ottobre del 2014 l’ente nazionale di normazione ha emanato una direttiva, che definisce quali sono i requisiti dei valutatori immobiliari.
Sul nostro sito ne abbiamo già scritto (per saperne di più clicca sulla scritta azzurra).
Si tratta della norma Uni 11558:2014; che è il coronamento del progetto U98000250.
Ma quest’ultimo non è il solo progetto dell’Uni, in tema di immobili.
Ce n’era anche un altro, affrontato in parallelo, e giunto al termine un anno dopo.
. 3. Cosa stabilisce la norma Uni 11612:2015.
L’11 Dicembre del 2015 l’Uni ha annunciato la pubblicazione della norma sulla “Stima del valore di mercato degli immobili”.
L’obbiettivo dichiarato – stavolta – è quello di “definire principi e procedimenti funzionali alla stima del valore di mercato degli immobili”.
Che – di per sé – era da tempo già stato fissato, in ambito legislativo.
Per lo meno dalla comunità europea, nella direttiva 2006/48/CE.
Poi ci sono una serie di prescrizioni.
Vediamone alcune insieme.
. 4. Che cosa ci deve essere scritto nella lettera d’incarico?
Lo stimatore che opera ai sensi della norma Uni in esame, deve compilare un disciplinare d’incarico completo e circostanziato, che deve contenere:
- dati del committente,
- scopo della stima,
- dati dell’immobile,
- valore di mercato alla data …… (di solito odierna),
- eventuali conflitti d’interesse,
- dichiarazione di competenza,
- eventuali limitazioni,
- le indagini minime del valutatore,
- eventuali consensi alla divulgazione,
- rispondenza della stima alla norma Uni 11612,
- compenso pattuito,
- polizza RC e suo massimale.
. 5. Cosa ci deve essere scritto nel rapporto di valutazione?
La perizia di stima deve per forza contenere:
- identificazione del committente,
- dati del valutatore,
- data del sopralluogo,
- scopo della valutazione,
- base del valore (di mercato, trasformazione ecc.),
- dati dell’immobile,
- indirizzo,
- accessibilità,
- descrizione,
- consistenza,
- manutenzione,
- trascrizioni (anche pregiudizievoli),
- servitù,
- determinazione delle consistenze (Sin, Sel ecc.),
- dati catastali,
- conformità: della planimetria e dati catastali, degli impianti (certificazioni), edilizia e urbanistica,
- stima: data di riferimento, analisi, motivazioni, calcoli, assunzioni
- dichiarazione di conformità alla norma 11612,
- clausola del copyright,
- data e firma dell’estimatore.
. Per approfondire
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ti suggerisco i link che seguono:
- leggi la direttiva europea 2006/48/CE,
- guarda come si calcola la superficie commerciale secondo il Dpr 138 del 98 (allegato C),
- leggi cosa si prefiggeva il progetto U98000240,
- le norme UNI sono a pagamento e non possono essere riprodotte (ancor meno su un sito web come il nostro); se la breve descrizione che precede non ti basta, puoi comprare la norma Uni cliccando qui.
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© 2015-2023 Gabriele Carniani – Riproduzione riservata
image credits:
courtesy of Mr. Scott Maxwell through Flickr
(here the licence)
Da alcuni anni è molto attivo sul web.
Scrive per StudioPCG ed altri siti del settore.
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2 risposte a Il valore di mercato secondo l’Uni