Le valutazioni immobiliari secondo l’Uni.

Gli immobili ed i metodi di quotazione immobiliare;
ma soprattutto i requisiti del valutatore e la sua certificazione, sono fissati dalla norma UNI 11558:2014.

La norma indica le caratteristiche di qualità dell’esperto estimatore, ed è importante per attività professionale presente e futura.

Ma cos’è l’Uni?
Perchè regola l’attività dei professionisti?
Continua a leggere e ti farai un’idea.

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1. L’Uni e le norme volontarie.

L’Uni è l’ente nazionale italiano di normazione (o unificazione).
È un associazione privata (senza fini di lucro) che emette norme tecniche molto specifiche.

Le sue regole possono condizionare l’esercizio della professione dei tecnici, influendo – di fatto – anche nella vita di ogni giorno, del singolo cittadino.

Nell’intento – beninteso – di migliorarla.

Tali norme sono volontarie; tuttavia possono assumere un alto livello di cogenza, e cioè quando un organo istituzionale decide di adottarle.
O quando vengono espressamente richiamate in una legge dello stato.
Ma come può un ente privato – i cui membri non sono diretti rappresentanti della cittadinanza – emettere norme che valgono per tutti?
Se l’Uni è privata, di chi è?

2. Cos’è l’Uni e chi sono i suoi soci.
I soci sono più di quattromila, e si tratta – per la maggior parte – di organismi autorevoli che godono da sempre della fiducia di tutti (università, industrie, banche, ecc.).
A differenza degli organi legislativi istituzionali, l’UNI gode di un “investitura” che non viene dalla base (elettorato), ma dall’alto.
Infatti l’Uni è un ente di normazione riconosciuto dallo stato italiano e dalla unione europea.

Ma in quale campi interviene?
Quali sono le norme più famose?


3. Cosa sono le norme a valenza cogente.
Sono molte – ormai – le norme che hanno assunto valenza legislativa.
Un esempio che vale su tutti è il Dlgs 115/08.
E’ una legge dello stato che regola l’efficienza energetica, e lo fa richiamando esplicitamente la norma UNI TS 11300.


Questa norma è stata oggetto di un episodio abbastanza emblematico.

Infatti – nell’Ottobre del 2014 – è stata modificata da un giorno all’altro dal Cti (comitato termotecnico italiano, ente federato all’Uni).
E di colpo
sono divenuti obsoleti tutti i software per redigere le attestazioni di prestazione energetica (APE) .
Incluso il Docet, software gratuito sviluppato da enti pubblici.
Niente di meno che:
Enea (Mise)
e Cnr (Miur).

Vedere per credere.

Questo episodio ha mostrato – in tutta la sua evidenza – la grande importanza dell’UNI e le sue norme.
Ed è un aspetto che non può essere smentito.

In buona sostanza:
le norme nascono  volontarie, ma possono diventare cogenti in ogni momento.

Quindi, se svolgi attività regolate da tali norme, fai bene a rispettarle sin dall’inizio.
Altrimenti il tuo operato potrebbe divenire quasi “fuori legge” da un giorno all’altro.


4. Il valutatore immobiliare.
La maggior parte dei tecnici stimano da sempre case e terreni secondo i criteri tradizionali, studiati ed imparati a scuola.

Ma da tempo si stanno facendo largo metodi scientifici (principalmente Ivs ed Evs), che riducono al minimo la discrezionalità;
a vantaggio della precisione del risultato finale, attraverso l’uso di complessi modelli matematici e statistici.

La norma Uni 11558:2014 detta i requisiti che il valutatore immobiliare deve possedere, per esercitare la professione.

Ma quali sono questi requisiti?
Quale peso viene dato ai metodi Ivs ed Evs?



5. Quali sono i requisiti del valutatore immobiliare.

I requisiti del consulente estimatore – riassunti in breve – sono quelli che seguono:

  1. che la legge non gli impedisca di svolgere tale professione (scontato),
  2. che sia in possesso di un diploma di istruzione di secondo grado (si noti che non è richiesta l’iscrizione ad un albo),
  3. che  abbia maturato esperienza specifica per almeno tre anni.


6. Altri importanti requisiti.
Vi sono inoltre le caratteristiche che seguono:

  • comprovate conoscenze in materia di estimo, economia, diritto, matematica finanziaria, statistica, catasto, urbanistica, statica, efficienza energetica, fiscalità degli immobili;
  • abilità e competenze nella redazione del rapporto di valutazione (relazione di stima) e nella ricerca di parametri, e processi di sviluppo del mercato secondo gli Ivs ed Evs; e cioè gli standard di valutazione internazionali ed europei;
  • formazione continua con almeno 60 crediti formativi professionali in un triennio;
  • validazione, attestazione, o certificazione dei requisiti suddetti da parte di un ente titolato (Iso 17024);
  • garanzia assicurativa (il valutatore deve essere assicurato);
  • il perito estimatore deve essere animato da correttezza, responsabilità e moralità;
  • la sua attività deve rispettare le leggi, e deve essere improntata alla massima lealtà, chiarezza e correttezza nei confronti dei colleghi, e del committente che va informato in caso di eventuali conflitti d’interesse.



7. La formazione continua.

I 60 crediti formativi professionali (Cfp), devono derivare da esperienze formative ricomprese, nelle materie di seguito riassunte.

  • estimo e valutazione,
  • economia e mercato immobiliare,
  • diritto pubblico e privato,
  • urbanistica,
  • matematica finanziaria,
  • statistica,
  • catasto,
  • statica e meccanica delle strutture,
  • ambiente ed efficienza energetica,
  • fiscalità immobiliare.

8. Chi può adottare la norma Uni 11558:2014.
Quali enti potrebbero richiedere all’esperto estimatore di rispettare la norma in esame?
Vengono indicati nel preambolo.

E cioè:

  • banche (stime per richiesta mutui o finanziamenti),
  • tribunali (stime per aste giudiziarie o aste immobiliari),
    società,
  • fondi d’investimento,
  • organi di vigilanza,
  • agenzie di rating.

9. Cos’è la certificazione dello stimatore.
La valutazione del professionista tiene conto del curriculum (con perizie estimative di corredo), e di esami scritti e orali.
Il valutatore può essere certificato da:

  • camere di commercio,
  • scuole ed università
  • collegi, ordini od associazioni di categoria,
  • organismi di certificazione accreditati, che operino secondo la norma UNI CEI EN ISO/IEC 17024.

Un esempio?
Il consiglio nazionale dei geometri e dei geometri laureati possiede lo status di organismo competente (AMA), per la procedura di concessione (ai suoi iscritti) del “Rev – Riconoscimento Europeo per il Valutatore” (vai al sito, cliccando sulla scritta azzurra).



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