(Italiano) Il valore di mercato secondo l’Uni

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Il valore di mercato di un immobile: 
sei sicuro di sapere cos’è?

Il concetto – in teoria – è abbastanza semplice.
Ma non è detto che la tua idea di prezzo, sia proprio identica alla mia.
E – soprattutto – per il valore della mia casa, tu potresti attribuire una certa cifra.
Io sicuramente un’altra.

Il problema esiste da sempre.
Infatti il giudizio di stima è soggettivo.

E’ una delle regole basilari dell’estimo.
Per lo meno l’estimo tradizionale, quello appreso sui banchi di scuola.

Ed è sempre stato un grosso limite per le stime, immobiliari e non.
Ma forse – da qualche tempo – il problema potrebbe essere superato.
Infatti qualcuno ha pensato di uniformare il concetto di valore di mercato.

Chi?
Come?
Quando?

Scorri in basso, per saperne di più.


la stima del valore di mercato secondo l'uni - ivs - evs - studiopcg, consulenze immobiliari in firenze, pezzoli e carniani geometri


. 1. Ivs ed Evs.


L’ estimo moderno – rispetto a quello tradizionale – non è più così soggettivo.
E ciò grazie agli standard di valutazione internazionali (Ivs).
Ed a quelli europei, che ad essi – in gran parte – si ispirano.
Sono metodi complessi, ma adottati dagli esperti estimatori, ogni giorno di più.
Un certo grado di soggettività rimane sempre,  ma è – per così dire – frammentato.
E circoscritto.

A cosa?
Per esempio alla ricerca, ed alla scelta degli immobili comparabili.
Oppure alle cifre attribuite ai prezzi marginali.
E magari all’incidenza di alcuni coefficienti, rispetto ad altri.

Sì,  perché il rapporto di valutazione – in pratica – culmina con un risultato, che scaturisce da modelli matematici e statistici molto articolati.
Volti a mediare una serie di dati, la cui incidenza dipende anche dalla discrezione del valutatore.

Ma quel risultato, può essere definito valore di mercato?
E chi lo può stabilire?


. 2. L’ Uni – ente nazionale di normazione.


Nell’ottobre del 2014 l’ente nazionale di normazione ha emanato una direttiva, che definisce quali sono i requisiti dei valutatori immobiliari.
Sul nostro sito ne abbiamo già scritto (per saperne di più clicca sulla scritta azzurra).

Si tratta della norma Uni 11558:2014; che è il coronamento del progetto U98000250.
Ma quest’ultimo non è il solo progetto dell’Uni, in tema di immobili.
Ce n’era anche un altro, affrontato in parallelo, e giunto al termine un anno dopo.


. 3. La norma Uni 11612:2015.


L’11 Dicembre del 2015 l’Uni ha annunciato la pubblicazione della norma sulla “Stima del valore di mercato degli immobili”.
L’obbiettivo dichiarato – stavolta – è quello di “definire principi e procedimenti funzionali alla stima del valore di mercato degli immobili”.
Che – di per sé – era da tempo già stato fissato, in ambito legislativo.
Per lo meno dalla comunità europea, nella direttiva 2006/48/CE.

Poi ci sono una serie di prescrizioni.
Vediamone alcune insieme.



. 4. Che cosa ci deve essere scritto nella lettera d’incarico?

Lo stimatore che opera ai sensi della norma Uni in esame, deve compilare un disciplinare d’incarico completo e circostanziato, che deve contenere:

  • dati del committente,
  • scopo della stima,
  • dati dell’immobile,
  • valore di mercato alla data …… (di solito odierna),
  • eventuali conflitti d’interesse,
  • dichiarazione di competenza,
  • eventuali limitazioni (?),
  • le indagini minime del valutatore,
  • eventuali consensi alla divulgazione,
  • rispondenza della stima alla norma Uni 11612,
  • compenso pattuito,
  • polizza RC e suo massimale.


. 5. Cosa ci deve essere scritto nel rapporto di valutazione?

La perizia di stima deve per forza contenere:

  • identificazione del committente,
  • dati del valutatore,
  • data del sopralluogo,
  • scopo della valutazione,
  • base del valore (di mercato, trasformazione ecc.),
  • dati dell’immobile,
  • indirizzo,
  • accessibilità,
  • descrizione,
  • consistenza,
  • manutenzione,
  • trascrizioni (anche pregiudizievoli),
  • servitù,
  • determinazione delle consistenze (Sin, Sel ecc.),
  • dati catastali,
  • conformità: della planimetria e dati catastali, degli impianti (certificazioni), edilizia e urbanistica,
  • stima: data di riferimento, analisi, motivazioni, calcoli, assunzioni
  • dichiarazione di conformità alla norma 11612,
  • clausola del copyright,
  • data e firma dell’estimatore.


. Per approfondire


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2 Responses to (Italiano) Il valore di mercato secondo l’Uni

  1. Gabriele Carniani says:

    Carissimo Roberto

    Forse non lo sai
    ma quando si scrive per un sito web,
    non lo si fa solo per la persona che legge.

    Ma anche per i crowler di google.

    Che sono – passami il termine – una specie di robot
    che penalizzano la pagina
    se una parola è ripetuta troppe volte.

    Il ripetersi dei vocaboli va quindi limitato,
    utilizzando il piu’ possibile i sinonimi.

    Tu hai ragione.

    Prezzo e valore non sono certo sinonimi,
    ma – come vocaboli – devono figurare entrambi
    nella web page.

    La quale verrà cosi’ visitata anche da chi,
    seppur sbagliando,
    usa la parola prezzo al posto del valore.

    Comunque grazie per il post.

    Anzi ti prego di postare ancora,
    spiegando la differenza,
    a beneficio di tutti gli utenti.

    Ma ricorda:
    se vuoi che capiscano anche i robot…

    Occhio a bilanciare bene i vocaboli PREZZO e VALORE

    A presto.

  2. Roberto Rorro says:

    Non avete molto chiara la differenza tra prezzo e valore

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