In caso di esecuzione immobiliare, gli immobili devono essere stimati.
Di solito viene nominato un esperto estimatore.
Il quale – dopo aver giurato – deve fare le sue indagini, valutare i beni e redigere la relazione peritale.
Che cosa ci deve scrivere?
Quanto costa una stima?
Ebbene, da qualche tempo ce lo dice la legge.
Quale? Da quando? Perchè?
Scorri giù per sapere come funziona.
1. Cosa cambia col DL 83/2015 (legge 132/2015)?
Il cosiddetto decreto fallimenti (inizialmente detto “Giustizia per la Crescita”), ha introdotto parecchie novità in tema di giustizia.
Per esempio ha rinviato il Pat al 1 Gennaio 2016 (il Processo Amministrativo Telematico, poi prorogato altre volte).
Altri esempi?
L’albo dei consulenti tecnici diviene telematico.
E adesso – per velocizzare – si giura dinanzi al cancelliere (questo è un passo indietro, in alcuni tribunali si giura via PCT).
Ci sono anche molte importanti novità, nei contenuti obbligatori del rapporto estimativo, per la procedura di espropriazione immobiliare.
In sede di conversione in legge, sono poi state apportate alcune modifiche molto incisive.
Più avanti vedremo quali.
2. Come si redige la valutazione degli immobili?
Le stime immobiliari sono sempre più al centro dell’attività normativa.
- Alla fine del 2014 la norma Uni 11558:2014 ha regolato i criteri di certificazione del valutatore immobiliare (sul nostro sito se ne parlammo da subito; se vuoi leggere, clicca sulla scritta azzurra).
- Sempre l’Uni ha emesso un’altra norma, volta a definire il concetto di valore di mercato.
E – come detto – adesso c’è una legge.
Entrata in vigore il 21 Agosto 2015.
Essa precisa i contenuti delle relazioni peritali per le esecuzioni forzate (pignoramenti ecc.).
Ed altro ancora (per esempio viene istituito l’albo telematico dei Ctu).
3. Quali sono i requisiti della valutazione immobiliare?
Fino a poco tempo fa tutto dipendeva dal quesito posto dal giudice.
Che di solito si ispirava all’art. 173-bis del RD 1368/1941.
Ove venivano – in pratica – dettati dei contenuti minimi di legge.
Adesso se ne aggiungono altri.
E cioè quelli del decreto legge 83/2015, convertito nella legge 132/2015.
Quali sono?
Quelli che seguono:
3.1 calcolare la superficie dell’immobile;
3.2 specificare:
3.2.1 la superficie commerciale,
3.2.2 il valore al metro quadro,
3.2.3 il valore complessivo.
3.3 Esporre analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, tra cui la
distinguendo tra:
3.3.1 riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto,
3.3.2 abbattimenti per oneri di regolarizzazione urbanistica,
3.3.3 per lo stato d’uso e di manutenzione,
3.3.4 per lo stato di possesso,
3.3.5 per vincoli e oneri giuridici (ove non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo),
3.3.6 per le eventuali spese condominiali insolute.
Inoltre:
3.4 in caso di opere abusive, va controllata la possibilità di
sanatoria, ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001, ed i costi della stessa;
3.5 va sempre verificata la presenza di istanze di condono, indicando il nome del richiedente, di quale legge trattasi, a che punto è la pratica, i costi per l’ottenimento della sanatoria, e le oblazioni già corrisposte o da corrispondere;
3.6 in ogni caso bisogna verificare, se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 47/85, oppure dall’articolo 46, comma 5 del DPR 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
infatti per gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari (e in caso di abusi sanabili), l’aggiudicatario può presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.
3.7 Verificare se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
3.8 informare circa:
3.8.1 l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione,
3.8.2 eventuali spese straordinarie già deliberate (anche se il relativo debito non sia ancora scaduto),
3.8.3 eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia,
3.8.4 il corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
Quest’ultimo capoverso è – a dir poco – curioso.
Un dato del genere deve fornirlo l’estimatore?
Il tribunale lo dovrebbe conoscere.
4. Perché le relazioni di stima devono essere brevi?
Abbiamo detto che a legge 132 porta alcune novità, rispetto al DL 83.
Una di queste merita una riflessione in più.
Infatti il provvedimento in esame, impone che “gli atti di parte e i provvedimenti del giudice” (depositati col Pct), vengano “redatti in maniera sintetica“.
Il legislatore non spiega perchè.
Lo possiamo solo immaginare.
Adesso molti atti vengono letti a video.
E lo stile deve cambiare.
Per questioni di attenzione, e non solo.
E il consulente tecnico d’ufficio?
Si deve ispirare a questo principio?
Chissà…
5. Qual’è il compenso dell’esperto estimatore?
In sede di conversione è stato aggiunto questo periodo:
“Il compenso dell’esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall’ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita.
Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima”.
Tradotto:
- l’acconto può essere liquidato solo dopo la consegna della stima (quindi le spese, le anticipa l’estimatore),
- il saldo solo dopo la vendita (quindi molto più tardi, rispetto a prima),
- la definitiva liquidazione della parcella professionale – probabilmente – porta a cifre molto inferiori.
Comunque l’emendamento che riforma la liquidazione del Ctu esperto stimatore, forse è incostituzionale.
Se vuoi approfondire…
- leggi il testo completo del decreto 83/2015,
- leggi l’Art.173 bis del RD 1368/1941,
- consulta l’interessante tavola sinottica del decreto 83 predisposta dal Cnf,
- leggi il testo coordinato della legge 132/2015 sul sito della gazzetta ufficiale,
- consulta la tavola sinottica del cspt, redatta a cura degli avvocati Secchieri e Sigillò,
- informati circa un provvedimento della corte costituzionale sui compensi del Ctu in caso di gratuito patrocinio, in controtendenza
- leggi come ha reagito il Tribunale di Firenze prima, e dopo.
- consulta l’interessante documento del consiglio nazionale degli ingegneri dal titolo: “CONSIDERAZIONI SULLA NORMATIVA VIGENTE IN TEMA DI ONORARI INDENNITA’ E SPESE DEI PERITI E DEI CTU IN AMBITO PENALE E CIVILE – PROCEDURA E RICHIAMI GIURISPRUDENZIALI (ecc.)”
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