Novità per le esecuzioni immobiliari: cambiano stima e compensi del CTU.


In caso di esecuzione immobiliare, gli immobili devono essere stimati.
Di solito viene nominato un esperto estimatore.
Il quale – dopo aver giurato – deve fare le sue indagini, valutare i beni e redigere la relazione peritale.

Che cosa ci deve scrivere?
Quanto costa una stima?
Ebbene, da qualche tempo ce lo dice la legge.
Quale? Da quando? Perchè?

Scorri giù per sapere come funziona.


courtesy of Colleen Lane - studiopcg, consulenze immobiliari in firenze - pezzoli e carniani geometri

 


 1. Cosa cambia col DL 83/2015 (legge 132/2015)? 



Il cosiddetto decreto fallimenti (inizialmente detto “Giustizia per la Crescita”), ha introdotto parecchie novità in tema di giustizia.
Per esempio ha rinviato il Pat al 1 Gennaio 2016 (il Processo Amministrativo Telematico, poi prorogato altre volte).

Altri esempi?
L’albo dei consulenti tecnici diviene telematico.
E adesso – per velocizzare – si giura dinanzi al cancelliere (questo è un passo indietro, in alcuni tribunali si giura via PCT).

Ci sono anche molte importanti novità, nei contenuti obbligatori del rapporto estimativo, per la procedura di espropriazione immobiliare.
In sede di conversione in legge, sono poi state apportate alcune modifiche molto incisive.
Più avanti vedremo quali.



 2. Come si redige la valutazione degli immobili?


Le stime immobiliari sono sempre più al centro dell’attività normativa.

E – come detto – adesso c’è una legge.
Entrata in vigore il 21 Agosto 2015.
Essa precisa i contenuti delle relazioni peritali per le esecuzioni forzate (pignoramenti ecc.).
Ed altro ancora (per esempio viene istituito l’albo telematico dei Ctu).

 

 3. Quali sono i requisiti della valutazione immobiliare?


Fino a poco tempo fa tutto dipendeva dal quesito posto dal giudice.
Che di solito si ispirava all’art. 173-bis del RD 1368/1941.
Ove venivano – in pratica – dettati dei contenuti minimi di legge.

Adesso se ne aggiungono altri.
E cioè quelli del decreto legge 83/2015, convertito nella legge 132/2015. 


Quali sono?
Quelli che seguono:

3.1 calcolare la superficie dell’immobile;

3.2 specificare: 
3.2.1 la superficie commerciale,
3.2.2 il valore al metro quadro,
3.2.3 il valore complessivo.

3.3 Esporre analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, tra cui la 

distinguendo tra:
3.3.1 riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto,
3.3.2 abbattimenti per oneri di regolarizzazione urbanistica,
3.3.3 per lo stato d’uso e di manutenzione,
3.3.4 per lo stato di possesso,
3.3.5 per vincoli e oneri giuridici (ove non eliminabili nel corso del
 procedimento esecutivo), 
3.3.6 per le eventuali spese condominiali insolute.

Inoltre:
3.4 in caso di opere abusive, va controllata la possibilità di
sanatoria, ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001, ed i costi della stessa;
3.5 va sempre verificata la presenza di istanze di condono, indicando il nome del richiedente, di quale legge trattasi, a che punto è la pratica, i costi per l’ottenimento della sanatoria, e le oblazioni già corrisposte o da corrispondere;

3.6 in ogni caso bisogna verificare, se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 47/85, oppure dall’articolo 46, comma 5 del DPR 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
infatti per gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari (e in caso di abusi sanabili), l’aggiudicatario può presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

3.7 Verificare se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

3.8 informare circa:
3.8.1 l’importo annuo delle spese fisse di  gestione o di manutenzione, 
3.8.2 eventuali spese straordinarie  già  deliberate (anche se il relativo debito non  sia  ancora scaduto),
3.8.3 eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due  anni  anteriori  alla data della perizia,
3.8.4 il corso di eventuali  procedimenti  giudiziari relativi al bene pignorato. 

Quest’ultimo capoverso è – a dir poco – curioso.
Un dato del genere deve fornirlo l’estimatore?
Il tribunale lo dovrebbe conoscere.



 4. Perché le relazioni di stima devono essere brevi?  



Abbiamo detto che a legge 132 porta alcune novità, rispetto al DL 83.
Una di queste merita una riflessione in più.
Infatti il provvedimento in esame, impone chegli atti di parte e i provvedimenti del giudice” (depositati col Pct), venganoredatti in  maniera sintetica“.
Il legislatore non spiega perchè.
Lo possiamo solo immaginare.

Adesso molti atti vengono letti a video.
E lo stile deve cambiare.
Per questioni di attenzione, e non solo.

E il consulente tecnico d’ufficio?
Si deve ispirare a questo principio?
Chissà…



 5. Qual’è il compenso dell’esperto estimatore? 

 

In sede di conversione è stato aggiunto questo periodo:

“Il compenso dell’esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall’ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita.
Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima”.

Tradotto:

  • l’acconto può essere liquidato solo dopo la consegna della stima (quindi le spese, le anticipa l’estimatore),
  • il saldo solo dopo la vendita (quindi molto più tardi, rispetto a prima),
  • la definitiva liquidazione della parcella professionale – probabilmente –  porta a cifre molto inferiori.

Comunque l’emendamento che riforma la liquidazione del Ctu esperto stimatore, forse è incostituzionale.


Se vuoi approfondire…

Non sono stato abbastanza esauriente?
Lascia un commento,
scorrendo in fondo a questa webpage.

Oppure:

RICHIEDI UNA MICRO-CONSULENZA SU QUESTO ARGOMENTO



Prima di andartene…

Ti volevo solo dire – se non lo sai già – che StudioPCG è uno studio di geometri con sede in Firenze (ci potrai conoscere meglio cliccando sul link che precede).

Oppure seguendoci attraverso il tuo canale preferito, cliccando sui link qui sotto:

Facebook
LinkedIn
Google+
Twitter   
Telegram   

Pinterest
Tumblr
Flipboard
Reddit


La tua opinione.

Adesso tocca a te.
Cosa ne pensi di queste novità?
Sapevi del DL 83/2015 e della legge 132/2015?
Hai qualche suggerimento?

Aiutaci a rendere più completa questa pagina web, migliorandola con la tua esperienza, a beneficio di tutti.
Puoi farlo anche adesso, lasciando un commento nell’apposito form,
in fondo alla pagina.
© 2015-2017 Gabriele Carniani – Riproduzione riservata

Ultimo aggiornamento: [rup_display_update_date]

image credits:
courtesy of Colleen Lane through Flickr
(here the licence)


Gabriele Carniani
Social

Gabriele Carniani

Consulente immobiliare e tecnico legale di lunga esperienza.
Da alcuni anni è molto attivo sul web.

Scrive per StudioPCG ed altri siti del settore.
Ha fondato diversi gruppi di discussione tra cui:

Tecnici Forum
CTU Forum.

Puoi trovarli su LinkedIn, Facebook e Google+.
Gabriele Carniani
Social
Taggato , , , , , , , , . Aggiungi ai preferiti : Permalink.

60 risposte a Novità per le esecuzioni immobiliari: cambiano stima e compensi del CTU.

  1. Enrico dice:

    Buona sera,
    in riferimento alla nuova normativa in merito alla liquidazione del compenso del CTU, mi trovo in una situazione per me nuova.
    Ho redatto la relazione, consegnata, inviato richiesta liquidazione evidenziando spese, onorario per stima ed onorario per altre indagini richieste con mandato dal G.E.
    In G.E. ha liquidato con una cifra che copre le spese e solo una parte del compenso in attesa della vendita.
    Sembra da una comunicazione ricevuta dalla cancelleria con posta certificata che il debitore abbia trovato un accordo con il creditore e l’immobile non andrà all’asta.
    In questo caso il saldo del compenso come viene liquidato? Hai suggerimenti?
    Non vorrei aver fatto per l’ennesima volta beneficenza.
    Grazie per il supporto
    Enrico

    • Adm1nPCG dice:

      Enrico ciao

      grazie per il tuo post

      premetto
      che
      come certamente saprai
      ogni tribunale agisce a modo suo

      a maggior ragione per il caso che tu sottoponi
      e che non è espressamente previsto dalla legge

      infatti
      un interrogativo che tutti si sono posti
      nel leggere l’emendamento che ha cambiato le cose
      per la liquidazione del ctu estimatore
      è senz’altro questo:

      ma se l’immobile non si vende?

      la risposta ad oggi non c’è
      e temo che tu debba aspettare la prossima udienza
      sperando che il debitore paghi
      e la causa venga estinta
      ma ci sarà da aspettare un bel po’…

      A presto

  2. emanuel dice:

    Buongiorno a seguito del deposito della mia CTU controparte deposita nei tempi previsti delle osservazioni.

    Posso depositare una mia integrazione dettagliando quanto da controparte contestato oppure sono obbligato a farlo in udienza (con ulteriore perdita di tempo?)

    Si parla di esecuzioni Immobiliari

    Grazie

    • Gabriele Carniani dice:

      Emanuel ciao

      ok
      hai ricevuto delle osservazioni
      (immagino via pec)
      alla tua relazione di stima
      e hai in animo di rispondere per iscritto
      dettagliando punto per punto

      mah
      anche io faccio così
      se le osservazioni sono scritte
      rispondo per iscritto
      punto per punto
      e deposito col pct
      allegando le osservazioni ricevute dalla parte

      poi magari mi porto una stampa in udienza

      comunque è meglio se senti il giudice
      o forse puoi dare un colpo di telefono in cancelleria

      grazie

      a presto

      poi facci sapere

      postando ancora

      • emanuel dice:

        Io vorrei proprio evitare di andare in udienza.

        Anche perchè credo che la mia presenza sia richiesta solo se esplicitamente comunicato dal GE e non in automatico perchè parte debitrice abbia depositato una memoria di osservazioni sulla mia perizia.

        Penso che debba essere convocato dal GE.

        Buona serata e grazie

        • Gabriele Carniani dice:

          Emanuele ciao

          sì infatti
          il consulente è tenuto a presenziare alle udienze
          solo se invitato dal giudice

          hai ragione

          ti ho scritto di portarti la stampa in udienza
          perchè all’ufficio esecuzioni di firenze
          è prassi andare lo stesso

          scusa

          a presto

  3. Laura dice:

    Buonasera,
    vorrei porLe un quesito. Nel 2010 ho venduto l’appartamento di una mia parente che ha lasciato solo me e mia cugina come eredi. E’ stato venduto a 100,000euro e la persona che l’ha acquistato l’ha messo a posto (piccoli lavoretti) e rivenduto a 120mila. Tre anni fa il testamento e’ stato impugnato da eredi di cui non sapevamo manco l’esistenza e recentemente hanno chiesto al giudice un CTU per verificare l’effettivo valore dell’immobile in quanto convinti che ci sia stata data una parte in nero.
    Noi abbiamo fatto tutto correttamente, assegni circolari, compravendita tramite agenzia e notaio e non abbiamo nascosto nemmeno un centesimo pero’ io sono preoccupatissima perche’ che succede se il valore risulta essere maggiore a quello della vendita? In periodo di crisi la valutazione di un immobile non coincide necessariamente con la cifra che i compratori sono disposti a pagare. Dovrei cercare un ctp? Come ne scelgo uno serio? Come mi posso muovere?
    La ringrazio per l’aiuto che potra’ darmi, e’ una situazione che mi sta togliendo il sonno la notte!

    • Gabriele Carniani dice:

      Laura ciao
      grazie per il post

      a quanto mi pare di aver capito
      c’è già una vertenza in tribunale.

      quindi immagino che tu sia assistita da un legale.

      ciò premesso
      mi sento di suggerirti
      di girare al tuo avvocato
      gli interrogativi che ci poni.

      sarà senz’altro una persona di tua fiducia
      che ti saprà indirizzare meglio di me.

      scusa se non ti ho risposto.

      e grazie ancora.

      a presto.

  4. Angelo dice:

    Buongiorno…
    Mi potete aiutare nei dettagli a capire bene questa mia attuale situazione e se è tutto lecito quanto sta avvenendo?
    Riguardo il mio appartamento, solo da una settimana, e solo perché ho ricevuto una raccomandata dal CTU nominato dal tribunale per le esecuzioni immobiliari (così specificato nella lettera del CTU ) sono venuto a sapere del suo pignoramento (sempre a detta del CTU), e forse ma probabile per rate del mutuo insolute da tempo poiché, e purtroppo, e non per mia volontà, da anni non trovo lavoro pur assiduamente cencandolo, vivo dunque una situazione di grave disagio. Altra cosa che mi rattrista e che mi sorprende è che non capisco il motivo per il quale nulla mai io ho ricevuto, né ora né prima, da parte del tribunale e mai alcuna comunicazione/intimazione da parte della banca (con questa ho due mutui, uno casa e
    uno liquidità). Dunque, mai nessuna comunicazione dal tribunale stesso, neppure ero a conoscenza dell’ormai avvenuta udienza (metà ottobre, indicato in lettera del CTU). Sono cose che mi lasciano perplesso. Possibile che io sia dovuto venire a conoscenza di queste cose delicate ed importanti soltanto perché ho ricevuto raccomandata da parte del CTU, il quale dovrà venire a giorni per un sopralluogo tecnico dell’abitazione, sia per il rilievo delle misure e per la stima dell’immobile e sia per il controllo della caldaia e relativa manutenzione documentata, e rilasciargli anche in copia l’atto di
    compravendita come da lui richiesto in raccomandata da trattenere agli atti?… Ditemi voi… e possibilmente consigliatemi tempestivamente. Non c’è più tempo da perdere. E spero sappiate spiegarmi del perché dei mancati avvisi da parte del Tribunale e le mancate intimazioni da parte della banca. Specifico, la mia abitazione è prima casa, ed ho usufruito dei
    termini di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo a causa dell’avvenuta disoccupazione, non ho potuto riprendere a pagare le rate. Se così e giuste starebbero le cose, non oso ora immaginare quale tragico futuro mi debba ora spettare. Qualora vogliate aiutarmi a capire e consigliarmi, e anche a fare in modo di poter in qualche modo risolvere positivamente la questione del pignoramento, il mio grazie di cuore.

    Angelo

    • Gabriele Carniani dice:

      Carissimo Angelo
      ho letto con attenzione
      tutto quello che hai scritto
      e mi sono fatto un idea
      poiché sei stato molto chiaro
      ed esauriente

      purtroppo quello che racconti
      non è così inconsueto
      ultimamente

      credo che la cosa più urgente da fare
      sia quella di chiamare un amico
      che possa tutelati
      a livello legale

      noi non ti possiamo aiutare
      poiché non offriamo servizi di quel genere
      ma solo consulenza tecnico-legale

      spero vivamente che tu possa risolvere la questione
      nel migliore dei modi

      a presto

      • Angelo dice:

        La ringrazio dell’augurio. Mi saprebbe dire per quale motivo dovrei consegnare copia dell’atto di compravendita al CTU quando verrà a fare i rilievi? Non trovo di dovergliene dare una, la dovrebbe avere dalla banca, idem per la copia del libretto di manutenzione caldaia. Mi spiega il perché sarei tenuto a fornirgli io questi documenti, riservati e personali? Grazie della risposta che spero esaustiva. Angelo

        • Gabriele Carniani dice:

          Angelo ciao

          come ti dicevo
          è meglio che tu ti rivolga
          prima possibile
          ad un legale.

          lo dimostrano i quesiti che ci poni,
          che troverebbero una risposta migliore
          presso qualcuno che possa tutelare i tuoi interessi
          dinanzi al giudice delle esecuzioni ed alla banca.

          se ti fossi già rivolto ad un avvocato
          forse ti direbbe
          che non è corretto ostacolare l’operato del perito nominato dal tribunale
          il quale non è altro che una persona che cerca di fare il suo dovere.

          spero di essere stato sufficientemente esauriente.

          a presto.

  5. sergio dice:

    Voglio sottoporvi una valutazione di un complesso immobiliare fatta da un geometra esperto stimatore CTU del tribunale. Costui ha preso le superficie delle civili abitazioni, dei sottotetti, delle stalle, dei fienili, della porcilaia, del garage e di una tettoia, le ha sommate fra di loro indistintamente e ha dato loro un unico valore futuro ipotizzato a cambio di destinazione d’uso e ristrutturazione avvenuta. Per me non è corretto perchè nella valutazione degli immobili le superfici hanno una incidenza diversa: 100% per le civili abitazioni, 35% per i sottotetti non abitabili, 20% per i locali accessori non collegati, 50% per il box non collegato ecc. così come specificato nel sito dell’Agenzia del Territorio alla guida “istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili”
    Riporto qua sotto una stralcio di detta perizia chiedendo cosa ne pensate.

    Le superfici commerciali sono state calcolate dai rilievi effettuati in loco e, ove impossibile accedere agli immobili dalle planimetrie catastali con metodo grafico, tenendo in considerazione la Superficie Esterna Lorda (SEL) come prevede il Codice delle Valutazioni Immobiliari. Per la quantificazione dei rapporti mercantili si è fatto riferimento ai parametri di cui al Sistema Italiano di Misurazione.
    Tenendo conto di quanto sopra esaminato, il sottoscritto CTU ha formato il proprio giudizio di stima valutando dapprima un valore “ordinario” al quale sono state successivamente apportate opportune deduzioni dovute agli oneri di “trasformazione” necessari alla ristrutturazione che si renderebbe indispensabile a portare in condizione di “ordinarietà” i beni immobili.
    In sintesi il procedimento di stima adottato è quello a “Valore di Trasformazione”.
    Tra le deduzioni si è tenuto in particolare conto la condizione del possesso e la condizione urbanistico-amministrativa dei beni nonché le previsioni del Regolamento Urbanistico ed i vincoli territoriali involgenti la zona.
    Tutto ciò ha comportato una serie di decurtazioni, che più avanti verranno quantificate, che hanno portato a determinare un valore “attuale” che rappresenti il più probabile valore di mercato del bene oggetto di valutazione.
    E’ necessario infine precisare che gli elementi ed i parametri oggettivi riportati nella presente valutazione sono stati adottati quali meri indizi che concorrono solo in parte alla formazione del giudizio di stima che rimane comunque espresso “a corpo e non a misura”.
    Quantificando:
    Considerando l’ubicazione dei beni il sottoscritto ritiene equo e congruo adottare il prezzo medio del “ben futuro” ipotizzato a ristrutturazione eseguita, pari a:
    – Prezzo unitario medio del bene futuro €/mq 1.550,00
    Da cui dovremo detrarre gli oneri di trasformazione.
    Secondo le tabelle DEI – Prezzi delle Tipologie Edilizie, gli oneri ed i costi di una ristrutturazione edilizia si attestano attorno alla somma di
    – Prezzo di ristrutturazione dei fabbricati €/mq. 991,00
    Ne deriva che nelle condizioni attuali i fabbricati posso mediamente costituire un valore unitario di stima pari al più probabile valore del bene futuro meno i costi e gli oneri di trasformazione. In cifre:
    1.550,00 – 991,00 = €/mq. 559,00
    E dunque sviluppando i calcoli avremo:
    SEL fabbricati con accessori = circa mq. 388 x €/mq 559,00 = €. 216.892,00
    Da tale cifra dovranno essere ulteriormente detratti e/o aggiunti tutti i più innanzi esposti elementi costitutivi i pregi e difetti degli immobili (possesso, situazione urbanistica, condizione ipocatastale ecc.), con evidente, sensibile, prevalenza dei difetti sui pregi.
    L’entità di queste deduzioni può essere quantificata solo in via approssimata per le ragioni più innanzi espresse e perché in parte dipendenti da onorari professionali che sfuggono ad una precisa concretazione a causa dell’abolizione delle tariffe professionali.
    Svolgendo le opportune considerazioni estimative il sottoscritto reputa equa e congrua una decurtazione sul valore dianzi espresso della percentuale complessiva pari al 35% che sviluppando i calcoli offre il seguente risultato:
    Più probabile valore di mercato attuale €. 216.892,00 – 35% = €. 140.979,80

  6. salve,
    segnalo software free predisposto dal TRIBUNALE di VARESE per calcolo parcelle CTU che penso possa essere d’aiuto ai Colleghi
    http://www.tribunale.varese.it/index.phtml?Id_VMenu=1233
    cordiali saluti
    francesco pozzi
    CTU Tribunale Varese pos. n° 483
    autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
    http://www.darioflaccovio.it/libri-estimo/1117-formulario-guida-consulente-tecnico-dufficio-di-parte.html

  7. Gentile Lara,
    deve far riferimento al famigerato ampliamento dell’articolo 161 c.p.c. introdotto dalla Legge di conversione n.132, 06/08/2015, del D.L. n. 83, 27/06/2015 che ha stabilito questo concetto del tutto assurdo di liquidazione degli onorari dei CTU (che ricordo sono fermi al 2002…i CTU sono una categoria del tutto trascurata dal governo e dagli Ordini e Collegi….ricordiamocene alle votazioni politiche e professionali)
    “Il compenso dell’esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall’ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima”.
    Prima della vendita sono previsti pertanto solo acconti pari al 50% degli onorari..quindi, dopo la vendita, si può liquidare il 100% (calcolato sul prezzo di vendita…col rischio di dover rendere parte di quanto percepito)
    Se il procedimento s’interrompe prima della vendita [quando uno o più immobili vengono esclusi dalla vendita esecutiva (nel caso di riduzione del pignoramento, oppure quando sia intervenuta una transazione tra la Parte Esecutata e il Creditore Procedente)], non essendo stati venduti gli immobili si applica il 100% della tariffa giudiziaria calcolata sul valore di stima e non già sul prezzo di vendita non avvenuta
    Spero d’aver risolto i Suoi dubbi.
    Cordiali saluti
    francesco pozzi

    • lara dice:

      Aggiornamento per Francesco Pozzi e per tutti. Purtroppo i Giudici delle E.I. non ragionano allo stesso modo, non tutti almeno. In tre E.I. in cui i beni non erano stati venduti ho presentato istanza per la liquidazione del restante 50% del compenso calcolato rispetto al valore di stima. Specifico che nel frattempo il Giudice responsabile delle esecuzioni era cambiato, ho comunque fatto riferimento al precedente decreto di liquidazione (quello prima della vendita) il cui anche l’altro Giudice parlava di ACCONTO del 50%, richiedendo quindi il SALDO. Risposta testuale : ” rispetto a … non si dispone ulteriore integrazione.” Il brutto è che non ci sono strumenti per ottenere quanto ci dovrebbe essere dovuto. Sono abbastanza amareggiata.

      • Gabriele Carniani dice:

        Carissima Lara
        grazie per il post

        quello che racconti è abbastanza sconcertante
        ed è un chiaro sintomo
        di come le cose siano radicalmente peggiorate
        per i CTU in generale e per gli estimatori, in particolare.

        a presto.

  8. Alessandro dice:

    Buongiorno, ho un grosso problema e spero che possiate darmi una risposta.
    Devo periziare per una Esecuzione Immobiliare n° 13 appartamenti all’interno di un unica palazzina (condominio).
    La mia parcella (art. 13) da redigere avrà come base di calcolo la somma dei valori dei cespiti oppure posso redigerla calcolandola per ogni cespite?
    purtroppo l’art 13 prevede come massimo valore € 258.228,45….l’eccedenza non viene calcolata!
    Grazie
    Alessandro

    • Gabriele Carniani dice:

      Alessandro ciao

      io fossi in te proverei a chiedere al giudice
      magari conoscendo quale sia stato il tuo impegno
      ha qualche suggerimento prezioso

      comunque
      in ogni caso
      stando così le cose
      temo che dovrai aspettare la vendita
      di tutti immobili …

      scusa se non sono stato del tutto esauriente

      a presto

      p.s.
      comunque il massimo è 516 mila euro

      • Alessandro dice:

        Grazie mille per la risposta!
        … ho pensato infatti anch’io di andare a parlarne con il giudice, ed è quello che farò. Grazie ancora.
        Alessandro

    • Salve Alessandro,
      se i 13 appartamenti sono tutti uguali dovrà fare la somma dei 13 valori e calcolare un unica parcella su un importo massimo “fino e non oltre euro 516.456,90”, indipendentemente dal fatto che il valore stimato sia superiore a tale importo (importo che con 13 appartamenti sarà ovviamente superato).
      Poichè sorge il problema del supero del tetto massimo di stima l’orientamento prevalente è quello di raddoppiare gli onorari ex art. 5 “per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà”
      RIPORTO UNO STRALCIO DI UNA CIRCOLARE DEL TRIBUNALE DI ROMA:
      Dovendosi ovviamente escludere la soluzione più semplicistica per cui il limite massimo di importo del valore oggetto della controversia dovrebbe segnare anche il limite massimo dell’onorario liquidabile, con ciò escludendosi il compenso per importi superiori a quelli indicati, devono ritenersi possibili due soluzioni: o applicare l’aliquota percentuale, nel valore più elevato, sugli importi eccedenti quello massimo indicato dalla norma ovvero ritenere applicabile la disposizione di cui all’art. 5 della legge, per effetto della quale “per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà gli onorari possono essere aumentati fino al doppio”, con preferenza per questa seconda soluzione, non foss’altro perché trova il citato riscontro normativo.
      Se i 13 appartamenti sono invece, in tutto o in parte, diversi l’uno dall’altro, potrà calcolare 13 o “n” parcelle a seconda di quanti sono gli immobili diversi (Cass. 18070/2012))
      Concordo comunque con il Collega Carniani circa il fatto di sentire preventivamente il Giudice
      cordiali saluti
      francesco pozzi
      CTU Tribunale Varese pos. n° 483
      autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
      http://www.darioflaccovio.it/libri-estimo/1117-formulario-guida-consulente-tecnico-dufficio-di-parte.html

  9. Da CTU con esperienza pluridecennale mi faccio alcune domande:
    1) – perchè le tariffe, che sono ferme al 2002, non vengono mai aggiornate?
    2) – perchè gli Ordini e i Collegi non sono intevenuti “pesantemente” contro questa norma (in odore di incostituzionalità) che da qualunque parte la si prenda si vede che è solo un provvedimento pro-banche?
    3) – a cosa servono gli Ordini e i Collegi se non ci difendono quando serve?….a incassare le quote e a fare corsi a pagamento?
    La sensazione che provo (come penso ormai tanti altri Colleghi) è quella d’essere abbandonati a se stessi, alla totale deriva, verso l’annullamento professionale, senza nessuna possibilità di contrastare questi “poteri forti”
    cordiali saluti
    francesco pozzi
    CTU Tribunale Varese pos. n° 483
    autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
    http://www.darioflaccovio.it/libri-estimo/1117-formulario-guida-consulente-tecnico-dufficio-di-parte.html

  10. Riporto qui di seguito le tariffe Tribunale di Como come da stralcio documento originale:
    TABELLA COMPENSI ESPERTI
    Art. 12 D.M. 30 maggio 2002
    (da esporre nella prima notula spese depositata unitamente all’elaborato peritale)
    1. Per verifica catastale e Visure RR.II.: euro 400,00 (salve verifiche
    eccezionalmente complesse, art. 52 citato), oltre diritti e spese vive;
    2. Per verifica urbanistica: euro 200,00 (come sopra);
    3. Certificazione APE (ove necessaria): fino a 200 mq. euro 400,00
    (in caso di dichiarazione negativa: euro 200,00);
    fino a 400 mq. euro 600,00;
    In caso di più lotti le voci 1-2-3 son dovute per ciascuno di essi (arg. ex. Cass. 18070/2012).
    Ogni ulteriore attività (frazionamenti, docfa, regolarizzazioni urbanistiche) sarà liquidata a parte, previa autorizzazione del G.E.
    Mi spiace non poter fare avere documento originale per problemi di privacy
    Cordiali saluti
    francesco pozzi
    CTU Tribunale Varese pos. n° 483
    autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
    .

  11. Franco dice:

    Grazie dell’articolo, vorrei sapere prima di questa riforma a quali leggi si faceva riferimento? quali erano le leggi che stabilivano come determinare il valore di un immobile e il compenso del CTU?
    Grazie
    Franco

  12. Pasquale dice:

    Salve,
    innanzitutto grazie per l’interessante articolo.
    In merito alla nuova modalità di liquidazione dell’onorario determinato ai sensi dell’art. 13, chiedevo cosa succede nel caso dopo la stima e la liquidazione del 50% dell’onorario così determinato uno dei lotti oggetto di stima viene escluso dalla vendita. Si può chiedere la liquidazione del restante 50% sulla base del solo valore di stima anche se la vendita non è avvenuta?
    Grazie

    • Adm1nPCG dice:

      Pasquale ciao

      grazie per il tuo post.

      cosa succede in caso di immobile invenduto?

      hmm.
      non saprei.
      la legge non lo dice.

      non so se è già successo.
      forse il Giudice liquiderà in base al valore stimato.

      comunque quello che sollevi,
      è uno dei tanti aspetti controversi
      della legge 132/2015.

      appena ho qualche novità te lo dico.

      grazie ancora.

      a presto

      Gabriele Carniani

    • quando uno o più immobili vengono esclusi dalla vendita esecutiva (nel caso di riduzione del pignoramento, oppure quando sia intervenuta una transazione tra la Parte Esecutata e il Creditore Procedente), il CTU può chiedere al Giudice la liquidazione del restante 50% degli onorari ex art. 13 D.P.R. 30.05.02
      gli onorari a vacazione e quelli ex art. 12 devono invece essere liquidati per intero
      cordiali saluti
      francesco pozzi
      CTU Tribunale Varese pos. n° 483
      autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
      http://www.darioflaccovio.it/libri-estimo/1117-formulario-guida-consulente-tecnico-dufficio-di-parte.html

  13. Guido Violani dice:

    Buongiorno e grazie per l’interessante articolo.
    E’ possibile correggere i link riportati nella seguente frase ?
    “leggi come ha reagito il Tribunale di Firenze prima, e dopo.”
    Sia “prima” che “dopo” si riferiscono allo stesso documento.
    Grazie.

    • Gabriele Carniani dice:

      Carissimo Guido

      grazie per la gentile e gradita segnalazione
      abbiamo già provveduto

      a presto

      Gabriele Carniani

  14. aurelio dice:

    è mai possibile che la categoria del ctu si faccia mettere in
    ginocchio da una legge assurda.
    rifiutiamo di fare perizie tutti
    le faranno i giudici che hanno il vizio di tagliare in modo
    indiscriminato
    aurelio

    • Gabriele Carniani dice:

      Aurelio ciao

      capisco il tuo disappunto
      ma non credo sia giusto prendersela con i Giudici.

      tutti siamo stati investiti da queste novità
      arrivate – per giunta – nel tradizionale periodo vacanziero.

      comunque ti ricordo che un CTU non puo’ rifiutare il mandato (art.63 cpc)
      salvo alcune rare eccezioni (art.51 cpc).

      a presto
      Gabriele Carniani

  15. Aldo dice:

    Senza dubbio la determinazione della liquidazione per gli onorari di cui all’articolo 13 può avvenire (assurdamente) solo alla vendita e si possono avere “acconti” nella misura massima del 50% del valore di vendita …. ancora non avvenuta (ideale per i Giudici fornirsi di una palla di cristallo per indovinare come andrà l’asta).
    Però, oltre agli onorari previsti dall’articolo 13 ci sono i compensi a vacazione per le molteplici ulteriori attività connesse, oltre le spese anticipate. Per detti ulteriori importi, per fortuna, il legislatore ha evitato un pronunciamento, per cui potrebbero essere liquidati e pagati prima della vendita al 100%.

    • Gabriele Carniani dice:

      Aldo ciao
      grazie per il post

      in effetti nessuno sa come si comporteranno i tribunali
      con le spese e con l’acconto
      la legge non lo dice

      aspettiamo qualche circolare esplicativa…

      a presto
      Gabriele Carniani

  16. Daniele dice:

    non dobbiamo dimenticare che la lungimiranza del legislatore è anche coadiuvata da quei” colleghi” che partecipando alle commissioni stabiliscono sia i valori economici sia un continuo rincorrersi di contraddizioni utili ad una migliore stesura dell’elaborato da redigere

  17. Fabrizio dice:

    Visto che un esempio vale quanto mille parole, voglio commentare descrivendo la seguente situazione (capitata di recente): perizia di stima immobiliare in cui l’esecutato ha una moltitudine di quote, principalmente di terreni sparsi in 4 comuni, derivanti da successioni e donazioni avvenute con atti contenenti errori del tipo più disparato commesse nei decenni dai vari notai. Di mezzo ci mettete un comune nato 30 anni fa ed un altro comune alluvionato, con documentazione sottoposta a sequestro. La documentazione disponibile, non ancora digitalizzata, è parzialmente o totalmente illeggibile. Il valore di molti terreni quasi nullo e, comunque, difficilmente vendibile per vari motivi. Quanto deve chiedere il CTU? La metà di quasi zero. A riprova del fatto che c’è una grande differenza fra un professionista e lor signori in parlamento: l’ingegnere generalmente pensa, prima di scrivere dabbenaggini.

    • Gabriele Carniani dice:

      Fabrizio ciao
      hai ragione
      c’è un’infinità di casistiche
      per le quali la liquidazione della perizia estimativa
      sara’ sempre un’incognita

      uniche certezze?
      più tardi di prima, e…
      piu’ bassa di prima

      A presto
      Gabriele Carniani

      p.s. per Daniele:
      a quali commissioni ti riferisci?

  18. Marina dice:

    Faccio perizie per esecuzioni immobiliari da circa otto anni. La nuova legge non mi crea problemi riguardo ai contenuti che già inserivo nelle perizie, questo anche grazie a quesiti molto dettagliati proposti dal tribunale. Per quanto riguarda gli onorari del ctu, prima eravamo soggetti solo ai capricci del giudice di turno (non tutti i giudici, ma molti sì, hanno questo vezzo di decurtare anche in maniera forte gli onorari, senza tante spiegazioni e convenevoli. Adesso dovremmo attendere che i beni vengano venduti, magari dopo diverse aste con prezzi da fame. Questa postilla aggiunta in sede di conversione altro non è che un favore alle banche, che rappresentano il 99% dei procedimenti di esecuzione immobiliare. I tecnici liberi professionisti e ctu ringraziano sentitamente il governo. Per quanto mi riguarda non so se continuerò a fare perizie con questi chiari di luna.

    • Gabriele Carniani dice:

      Carissima Marina
      grazie per il post

      un favore alle banche?
      in effetti,
      come diceva quello la’,
      a pensar male…

      smettere di fare perizie?
      chissa’.

      tutti i settori stanno peggiorando.

      gradualmente ,
      da un po’ di anni a questa parte ,
      le professioni ordinistiche sono diventate piu’ complicate;

      sempre piu’ adempimenti,
      maggiori responsabilità,
      a fronte di una concorrenza sempre più fuori controllo.

      verrebbe voglia di gettare la spugna,
      ma non credo che sia la strada più giusta.

      stiamo a vedere…

      a presto.

      Gabriele Carniani

  19. Gabriele Carniani dice:

    Carissimo Augusto
    grazie per il post

    la tua proposta è interessante

    ma con l’aria che tira…
    sembra quasi un’utopia

    Gabriele Carniani

  20. Augusto dice:

    che ne dite voi se per ogni punto di quelli previsti dalla nuova normativa ci fosse un compenso come da articolo 12 con un minimo ed un massimo, ad esempio minimo € 150,00 massimo € 1000,00, per ogni operazione effettuata. Abolizione dell’articolo 13 pertanto con il pagamento immediato di quanto abbiamo fatto?
    Se non li ho contati male sono 17 punti sui quali dobbiamo lavorare al minimo sono € 2.550,00 oltre alle spese, se andiamo al massimo sono € 17.000,00, fatto tre perizie possiamo andare in vacanza.
    Pertanto il nostro compenso è svincolato da quando ed a quanto il bene va venduto, inoltre siamo pagati immediatamente, è gradita la vostra opinione in merito ….

  21. Simona dice:

    Non sono per nulla d’accordo sul commento in risposta al geometra Ferrari.

    La prestazione del tecnico va quantificata e retribuita a prescindere dal fatto che l’immobile venga venduto o meno e soprattutto a prescindere dall’importo. Non vedo assolutamente cosa centrino le due cose.
    Il tecnico è chiamato a fare una stima e deve essere retribuito per ciò che è stato chiamato a fare, fine.

    L’immobile potrebbe anche non essere mai venduto e non vedo per quale motivo il tecnico ne debba subire le conseguenze.
    Non è assolutamente ovvio che una stima ben fatta e veritiera, garantisca la vendita dell’immobile e questo è un principio che alla base di ogni tipo di mercato.

    Senza contare che il principio stesso dell’asta, porterà ad una riduzione di quella stessa cifra e non vedo perchè questo debba riguardare il tecnico che ha semplicemente fatto il suo lavoro.

    Il compito del tecnico non è far si che l’immobile venga venduto, non si occupa del settore commerciale, non è un venditore. E’ chiamato a fare una stima e per quello, solo per quello, deve essere retribuito.

    Poi ne possiamo discutere sul fatto se sia più o meno opportuno trovare criteri restrittivi per evitare che le stime vengano gonfiate (cosa che avverrà sicuramente con questo sistema irrispettoso) ma ripeto, ciò prescinde dalla vendita dell’immobile.

    Non sanno più come sminuire le professioni.

    • Gabriele Carniani dice:

      Carissima Simona
      grazie per il post

      Hai ragione:
      stanno sminuendo le professioni.
      Le ragioni sono molte,
      riesco a immaginarmele,
      e le trovo ingiuste.

      Ma il discorso ci porterebbe troppo lontano.

      Sul tema dell’estimo,
      invece,
      permettimi di isolare una tua frase:
      “La prestazione del tecnico va quantificata e retribuita a prescindere dal fatto che l’immobile venga venduto o meno”

      Mi chiedo:
      se io sono chiamato a stabilire
      il valore di mercato di un bene
      per un’asta giudiziaria,
      e poi l’asta va deserta;

      ho stabilito il valore di mercato?

      O meglio,
      per citare la formula che ben conosciamo,
      ho assolto bene e fedelmente al mandato affidatomi?

      a presto
      Gabriele Carniani

  22. Gabriele Carniani dice:

    Carissima Patrizia Ferrari
    grazie per il tuo post

    Sulle prime mi sono un po’ arrabbiato
    scoprendo la novità del pagamento “post vendita”

    Ma converrai con me
    che professionalità ed esperienza
    non ti portano a stimare un valore
    che fa andare l’asta deserta

    ed allora è giusto che un esperto estimatore
    venga pagato in base ad un valore di mercato
    che poi di mercato non lo è per niente?

    Certo
    quello sì
    per lo meno
    avessero anche aggiornato le tariffe
    che sono ferme al 2002…

  23. geom. Patrizia Ferrari dice:

    come sempre in Italia non si premia la professionalità e l’esperienza del tecnico, ma si va direttamente alle tasche; per togliere un compenso già minimo …..

  24. Uno strumento di lavoro per a tutti gli esperti estimatori. Iscrizione gratuita sul sito http://www.valoriimmobiliari.com dove è possibile inserire la propria stima ed ottenere un giudizio di coerenza in base alle stime presenti nel data base. Mentre crei la tua banca dati concorri a creare la banca dati nazionale.

  25. Raffaele Di Sipio dice:

    Ciò che prevede la nuova norma avveniva anche prima,adesso,a mio giudizio,il CTU viene “caricato” di molte responsabilità.Sono ricerche molto puntuali,ad esempio se vi sono debiti condominiali,ancora lo stadio della eventuale domanda di sanatoria,ovvero se può essere accolta o meno.Ricordo a me stesso che il CTU in caso di omissione,anche in buona fede,risponde patrimonialmete. Dulcis in fundo.Gli onorari non sono assolutamente adeguati .I “tagli” sui compensi sono ormai noti.In passato ho lavorato molto nel campo,adesso non sono più interessato !

    • Gabriele Carniani dice:

      Carissimo Raffaele
      grazie per il post.

      Un’analisi un po’ pessimistica
      la tua;
      ma veritiera.

      Sono molti ormai
      i campi in cui stanno aumentando le responsabilità
      a fronte di minori introiti
      (scia, sicurezza cantieri, stime, contrattuale, cognitivo, ecc.).

      Un problema che non sembra avere soluzione.

      Se non cercare di migliorare il proprio operato
      rassegnandosi a poche e sporadiche gratificazioni.

      A presto.

      Gabriele Carniani.

  26. Roberto Rorro dice:

    Piuttosto farei presente le idiozie del DL 83/2015 in primis una modifica del Codice Civile attraverso il Decreto Legge. Una pazzia.
    Poi, puntualizziamo gli errori assurdi dell’articolato.
    Come si fa a imporre il metro quadro come unità di misura. E dove il mercato usa unità diverse come il metro cubo, l’unità come ci si regola? Si converte in metri quadri comunque?
    L’esposizione analitica degli adeguamenti e le correzioni della stima inoltre, sembra richiamare più una stima per SAD, che non è un IVS, piuttosto che una stima per MCA. Sembrerebbe un passo indietro, meglio non dire nulla allora.
    E altre imprecisioni estimative che adesso non sto a elencare.
    Per curiosità: dove si giurava per PST (o se preferisci PCT)? Il giuramento rappresenta un impegno solenne che non può essere assunto distanza perché presuppone anche una certa gestualità (anche se poi in realtà nessuno la segue). Quei Tribunali cui fai riferimento potevano essere oggetto di impugnazioni da parte degli esecutati.
    Comunque, se questi usavano il giuramento a distanza quando il CPC prevedeva la comparsa DAVANTI AL GIUDICE per il giuramento, non vedo perché debbano rinunciarvi oggi (a loro rischio) che il CPC prevede un semplice passaggio presso la cancelleria.

    • Gabriele Carniani dice:

      Hmm.
      Roberto ciao.
      Grazie per il post.

      Sai.
      Il nostro sito non è molto frequentato.
      Abbiamo una media di 500 visitatori al giorno.
      Non sono tanti.
      Ma è sempre una pluralità di persone,
      e per non urtare la sensibilità di qualcuno
      – quando scriviamo –
      cerchiamo di mantenere un po’ le distanze.

      Ed evitiamo di far trasparire le nostre opinioni.

      Specie quando si rischia di sconfinare
      – o quasi –
      nel campo della politica.

      Comunque
      – potendo scegliere –
      cerchiamo di dare un messaggio di ottimismo,
      anche se in realtà…

      In effetti le questioni che tu sollevi
      sono comprensibili.

      Purtroppo bisogna ammetterlo:
      c’è sempre molta distanza
      tra che scrive le leggi,
      ed il cittadino
      che poi le deve rispettare.

      C’è solo da sperare che in futuro la distanza diminuisca
      ma mi pare che la tendenza sia un’altra.

      A presto.

  27. Roberto Rorro dice:

    Beh, basta che vai a vedere al punto 3.

    “Che di solito si ispirava all’art. 173-bis del RD 1368/1941.”
    Cosa vuol dire secondo te?

    Se permetti io uso il tono che mi pare e non mi pare sia tu a doverlo sindacare con il tuo “No comment”.
    Stammi bene

  28. Gabriele Carniani dice:

    Carissimo Roberto
    Grazie per il tuo post
    Che sembra segnalare un errore
    Che in effetti non c’è

    Permettimi di citarti testualmente:
    “l’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile è stato introdotto dal RD 1368/1941”
    Ma dove l’hai letto?

    Comunque
    La tua gradita puntualizzazione
    E’ meglio lasciarla
    Servirà a chi ne sa meno di noi

    In quanto al tono che hai scelto di usare…

    “No comment”

    A presto

    Gabriele Carniani

  29. Roberto dice:

    Non è assolutamente vero che l’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile sia stato introdotto dal RD 1368/1941!!! L’art. 173 BIS è stato inserito dall’ art. 2, D.L. 14.03.2005, n. 35 come modificato dall’allegato alla L. 14.05.2005, n. 80 e dall’art. 1 L. 28.12.2005, n. 263. PREGO CORREGGERE E NON DIRE STUPIDAGGINI

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.

  • Iscriviti alla newsletter di StudioPCG

  • Come ripubblicare i nostri contenuti:

    Ai sensi della Legge 62/2001, possiamo dichiarare che il nostro blog non è una testata giornalistica. Infatti i contenuti vengono redatti e trasmessi senza periodicità. Tutti i contenuti sono comunque protetti dal diritto di autore. Con il nostro permesso possono essere copiati e ripubblicati, ma solo seguendo le semplici istruzioni che riceverai contattandoci con l'apposita webpage (menu/contatti).