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Consulente immobiliare e tecnico legale di lunga esperienza.
Da alcuni anni è molto attivo sul web.
Scrive per StudioPCG ed altri siti del settore.
Ha fondato diversi gruppi di discussione tra cui:
Tecnici Forum
CTU Forum.
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Latest posts by Gabriele Carniani (see all)
Non è assolutamente vero che l’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile sia stato introdotto dal RD 1368/1941!!! L’art. 173 BIS è stato inserito dall’ art. 2, D.L. 14.03.2005, n. 35 come modificato dall’allegato alla L. 14.05.2005, n. 80 e dall’art. 1 L. 28.12.2005, n. 263. PREGO CORREGGERE E NON DIRE STUPIDAGGINI
Carissimo Roberto
Grazie per il tuo post
Che sembra segnalare un errore
Che in effetti non c’è
Permettimi di citarti testualmente:
“l’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile è stato introdotto dal RD 1368/1941”
Ma dove l’hai letto?
Comunque
La tua gradita puntualizzazione
E’ meglio lasciarla
Servirà a chi ne sa meno di noi
In quanto al tono che hai scelto di usare…
“No comment”
A presto
Gabriele Carniani
Beh, basta che vai a vedere al punto 3.
“Che di solito si ispirava all’art. 173-bis del RD 1368/1941.”
Cosa vuol dire secondo te?
Se permetti io uso il tono che mi pare e non mi pare sia tu a doverlo sindacare con il tuo “No comment”.
Stammi bene
Piuttosto farei presente le idiozie del DL 83/2015 in primis una modifica del Codice Civile attraverso il Decreto Legge. Una pazzia.
Poi, puntualizziamo gli errori assurdi dell’articolato.
Come si fa a imporre il metro quadro come unità di misura. E dove il mercato usa unità diverse come il metro cubo, l’unità come ci si regola? Si converte in metri quadri comunque?
L’esposizione analitica degli adeguamenti e le correzioni della stima inoltre, sembra richiamare più una stima per SAD, che non è un IVS, piuttosto che una stima per MCA. Sembrerebbe un passo indietro, meglio non dire nulla allora.
E altre imprecisioni estimative che adesso non sto a elencare.
Per curiosità: dove si giurava per PST (o se preferisci PCT)? Il giuramento rappresenta un impegno solenne che non può essere assunto distanza perché presuppone anche una certa gestualità (anche se poi in realtà nessuno la segue). Quei Tribunali cui fai riferimento potevano essere oggetto di impugnazioni da parte degli esecutati.
Comunque, se questi usavano il giuramento a distanza quando il CPC prevedeva la comparsa DAVANTI AL GIUDICE per il giuramento, non vedo perché debbano rinunciarvi oggi (a loro rischio) che il CPC prevede un semplice passaggio presso la cancelleria.
Hmm.
Roberto ciao.
Grazie per il post.
Sai.
Il nostro sito non è molto frequentato.
Abbiamo una media di 500 visitatori al giorno.
Non sono tanti.
Ma è sempre una pluralità di persone,
e per non urtare la sensibilità di qualcuno
– quando scriviamo –
cerchiamo di mantenere un po’ le distanze.
Ed evitiamo di far trasparire le nostre opinioni.
Specie quando si rischia di sconfinare
– o quasi –
nel campo della politica.
Comunque
– potendo scegliere –
cerchiamo di dare un messaggio di ottimismo,
anche se in realtà…
In effetti le questioni che tu sollevi
sono comprensibili.
Purtroppo bisogna ammetterlo:
c’è sempre molta distanza
tra che scrive le leggi,
ed il cittadino
che poi le deve rispettare.
C’è solo da sperare che in futuro la distanza diminuisca
ma mi pare che la tendenza sia un’altra.
A presto.
Ciò che prevede la nuova norma avveniva anche prima,adesso,a mio giudizio,il CTU viene “caricato” di molte responsabilità.Sono ricerche molto puntuali,ad esempio se vi sono debiti condominiali,ancora lo stadio della eventuale domanda di sanatoria,ovvero se può essere accolta o meno.Ricordo a me stesso che il CTU in caso di omissione,anche in buona fede,risponde patrimonialmete. Dulcis in fundo.Gli onorari non sono assolutamente adeguati .I “tagli” sui compensi sono ormai noti.In passato ho lavorato molto nel campo,adesso non sono più interessato !
Carissimo Raffaele
grazie per il post.
Un’analisi un po’ pessimistica
la tua;
ma veritiera.
Sono molti ormai
i campi in cui stanno aumentando le responsabilità
a fronte di minori introiti
(scia, sicurezza cantieri, stime, contrattuale, cognitivo, ecc.).
Un problema che non sembra avere soluzione.
Se non cercare di migliorare il proprio operato
rassegnandosi a poche e sporadiche gratificazioni.
A presto.
Gabriele Carniani.
Uno strumento di lavoro per a tutti gli esperti estimatori. Iscrizione gratuita sul sito http://www.valoriimmobiliari.com dove è possibile inserire la propria stima ed ottenere un giudizio di coerenza in base alle stime presenti nel data base. Mentre crei la tua banca dati concorri a creare la banca dati nazionale.
Roberto ciao
grazie per il post
e per la tua preziosa segnalazione
A presto
Gabriele Carniani
come sempre in Italia non si premia la professionalità e l’esperienza del tecnico, ma si va direttamente alle tasche; per togliere un compenso già minimo …..
Carissima Patrizia Ferrari
grazie per il tuo post
Sulle prime mi sono un po’ arrabbiato
scoprendo la novità del pagamento “post vendita”
Ma converrai con me
che professionalità ed esperienza
non ti portano a stimare un valore
che fa andare l’asta deserta
ed allora è giusto che un esperto estimatore
venga pagato in base ad un valore di mercato
che poi di mercato non lo è per niente?
Certo
quello sì
per lo meno
avessero anche aggiornato le tariffe
che sono ferme al 2002…
Non sono per nulla d’accordo sul commento in risposta al geometra Ferrari.
La prestazione del tecnico va quantificata e retribuita a prescindere dal fatto che l’immobile venga venduto o meno e soprattutto a prescindere dall’importo. Non vedo assolutamente cosa centrino le due cose.
Il tecnico è chiamato a fare una stima e deve essere retribuito per ciò che è stato chiamato a fare, fine.
L’immobile potrebbe anche non essere mai venduto e non vedo per quale motivo il tecnico ne debba subire le conseguenze.
Non è assolutamente ovvio che una stima ben fatta e veritiera, garantisca la vendita dell’immobile e questo è un principio che alla base di ogni tipo di mercato.
Senza contare che il principio stesso dell’asta, porterà ad una riduzione di quella stessa cifra e non vedo perchè questo debba riguardare il tecnico che ha semplicemente fatto il suo lavoro.
Il compito del tecnico non è far si che l’immobile venga venduto, non si occupa del settore commerciale, non è un venditore. E’ chiamato a fare una stima e per quello, solo per quello, deve essere retribuito.
Poi ne possiamo discutere sul fatto se sia più o meno opportuno trovare criteri restrittivi per evitare che le stime vengano gonfiate (cosa che avverrà sicuramente con questo sistema irrispettoso) ma ripeto, ciò prescinde dalla vendita dell’immobile.
Non sanno più come sminuire le professioni.
Carissima Simona
grazie per il post
Hai ragione:
stanno sminuendo le professioni.
Le ragioni sono molte,
riesco a immaginarmele,
e le trovo ingiuste.
Ma il discorso ci porterebbe troppo lontano.
Sul tema dell’estimo,
invece,
permettimi di isolare una tua frase:
“La prestazione del tecnico va quantificata e retribuita a prescindere dal fatto che l’immobile venga venduto o meno”
Mi chiedo:
se io sono chiamato a stabilire
il valore di mercato di un bene
per un’asta giudiziaria,
e poi l’asta va deserta;
ho stabilito il valore di mercato?
O meglio,
per citare la formula che ben conosciamo,
ho assolto bene e fedelmente al mandato affidatomi?
a presto
Gabriele Carniani
che ne dite voi se per ogni punto di quelli previsti dalla nuova normativa ci fosse un compenso come da articolo 12 con un minimo ed un massimo, ad esempio minimo € 150,00 massimo € 1000,00, per ogni operazione effettuata. Abolizione dell’articolo 13 pertanto con il pagamento immediato di quanto abbiamo fatto?
Se non li ho contati male sono 17 punti sui quali dobbiamo lavorare al minimo sono € 2.550,00 oltre alle spese, se andiamo al massimo sono € 17.000,00, fatto tre perizie possiamo andare in vacanza.
Pertanto il nostro compenso è svincolato da quando ed a quanto il bene va venduto, inoltre siamo pagati immediatamente, è gradita la vostra opinione in merito ….
Carissimo Augusto
grazie per il post
la tua proposta è interessante
ma con l’aria che tira…
sembra quasi un’utopia
Gabriele Carniani
Faccio perizie per esecuzioni immobiliari da circa otto anni. La nuova legge non mi crea problemi riguardo ai contenuti che già inserivo nelle perizie, questo anche grazie a quesiti molto dettagliati proposti dal tribunale. Per quanto riguarda gli onorari del ctu, prima eravamo soggetti solo ai capricci del giudice di turno (non tutti i giudici, ma molti sì, hanno questo vezzo di decurtare anche in maniera forte gli onorari, senza tante spiegazioni e convenevoli. Adesso dovremmo attendere che i beni vengano venduti, magari dopo diverse aste con prezzi da fame. Questa postilla aggiunta in sede di conversione altro non è che un favore alle banche, che rappresentano il 99% dei procedimenti di esecuzione immobiliare. I tecnici liberi professionisti e ctu ringraziano sentitamente il governo. Per quanto mi riguarda non so se continuerò a fare perizie con questi chiari di luna.
Carissima Marina
grazie per il post
un favore alle banche?
in effetti,
come diceva quello la’,
a pensar male…
smettere di fare perizie?
chissa’.
tutti i settori stanno peggiorando.
gradualmente ,
da un po’ di anni a questa parte ,
le professioni ordinistiche sono diventate piu’ complicate;
sempre piu’ adempimenti,
maggiori responsabilità,
a fronte di una concorrenza sempre più fuori controllo.
verrebbe voglia di gettare la spugna,
ma non credo che sia la strada più giusta.
stiamo a vedere…
a presto.
Gabriele Carniani
Visto che un esempio vale quanto mille parole, voglio commentare descrivendo la seguente situazione (capitata di recente): perizia di stima immobiliare in cui l’esecutato ha una moltitudine di quote, principalmente di terreni sparsi in 4 comuni, derivanti da successioni e donazioni avvenute con atti contenenti errori del tipo più disparato commesse nei decenni dai vari notai. Di mezzo ci mettete un comune nato 30 anni fa ed un altro comune alluvionato, con documentazione sottoposta a sequestro. La documentazione disponibile, non ancora digitalizzata, è parzialmente o totalmente illeggibile. Il valore di molti terreni quasi nullo e, comunque, difficilmente vendibile per vari motivi. Quanto deve chiedere il CTU? La metà di quasi zero. A riprova del fatto che c’è una grande differenza fra un professionista e lor signori in parlamento: l’ingegnere generalmente pensa, prima di scrivere dabbenaggini.
Fabrizio ciao
hai ragione
c’è un’infinità di casistiche
per le quali la liquidazione della perizia estimativa
sara’ sempre un’incognita
uniche certezze?
più tardi di prima, e…
piu’ bassa di prima
A presto
Gabriele Carniani
p.s. per Daniele:
a quali commissioni ti riferisci?
non dobbiamo dimenticare che la lungimiranza del legislatore è anche coadiuvata da quei” colleghi” che partecipando alle commissioni stabiliscono sia i valori economici sia un continuo rincorrersi di contraddizioni utili ad una migliore stesura dell’elaborato da redigere
Senza dubbio la determinazione della liquidazione per gli onorari di cui all’articolo 13 può avvenire (assurdamente) solo alla vendita e si possono avere “acconti” nella misura massima del 50% del valore di vendita …. ancora non avvenuta (ideale per i Giudici fornirsi di una palla di cristallo per indovinare come andrà l’asta).
Però, oltre agli onorari previsti dall’articolo 13 ci sono i compensi a vacazione per le molteplici ulteriori attività connesse, oltre le spese anticipate. Per detti ulteriori importi, per fortuna, il legislatore ha evitato un pronunciamento, per cui potrebbero essere liquidati e pagati prima della vendita al 100%.
Aldo ciao
grazie per il post
in effetti nessuno sa come si comporteranno i tribunali
con le spese e con l’acconto
la legge non lo dice
aspettiamo qualche circolare esplicativa…
a presto
Gabriele Carniani
è mai possibile che la categoria del ctu si faccia mettere in
ginocchio da una legge assurda.
rifiutiamo di fare perizie tutti
le faranno i giudici che hanno il vizio di tagliare in modo
indiscriminato
aurelio
Aurelio ciao
capisco il tuo disappunto
ma non credo sia giusto prendersela con i Giudici.
tutti siamo stati investiti da queste novità
arrivate – per giunta – nel tradizionale periodo vacanziero.
comunque ti ricordo che un CTU non puo’ rifiutare il mandato (art.63 cpc)
salvo alcune rare eccezioni (art.51 cpc).
a presto
Gabriele Carniani
Buongiorno e grazie per l’interessante articolo.
E’ possibile correggere i link riportati nella seguente frase ?
“leggi come ha reagito il Tribunale di Firenze prima, e dopo.”
Sia “prima” che “dopo” si riferiscono allo stesso documento.
Grazie.
Carissimo Guido
grazie per la gentile e gradita segnalazione
abbiamo già provveduto
a presto
Gabriele Carniani
Salve,
innanzitutto grazie per l’interessante articolo.
In merito alla nuova modalità di liquidazione dell’onorario determinato ai sensi dell’art. 13, chiedevo cosa succede nel caso dopo la stima e la liquidazione del 50% dell’onorario così determinato uno dei lotti oggetto di stima viene escluso dalla vendita. Si può chiedere la liquidazione del restante 50% sulla base del solo valore di stima anche se la vendita non è avvenuta?
Grazie
Pasquale ciao
grazie per il tuo post.
cosa succede in caso di immobile invenduto?
hmm.
non saprei.
la legge non lo dice.
non so se è già successo.
forse il Giudice liquiderà in base al valore stimato.
comunque quello che sollevi,
è uno dei tanti aspetti controversi
della legge 132/2015.
appena ho qualche novità te lo dico.
grazie ancora.
a presto
Gabriele Carniani
quando uno o più immobili vengono esclusi dalla vendita esecutiva (nel caso di riduzione del pignoramento, oppure quando sia intervenuta una transazione tra la Parte Esecutata e il Creditore Procedente), il CTU può chiedere al Giudice la liquidazione del restante 50% degli onorari ex art. 13 D.P.R. 30.05.02
gli onorari a vacazione e quelli ex art. 12 devono invece essere liquidati per intero
cordiali saluti
francesco pozzi
CTU Tribunale Varese pos. n° 483
autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
http://www.darioflaccovio.it/libri-estimo/1117-formulario-guida-consulente-tecnico-dufficio-di-parte.html
Francesco ciao
grazie per il tuo contributo
a presto
chi sa
è giusto che aiuti gli altri
come fate Voi
Grazie Francesco Pozzi per questo contributo. Ma in base a quale articolo comma di legge si può richiedere la liquidazione di questo restante 50%? come possiamo motivare la richiesta davanti al Giudice? Grazie Lara
Grazie dell’articolo, vorrei sapere prima di questa riforma a quali leggi si faceva riferimento? quali erano le leggi che stabilivano come determinare il valore di un immobile e il compenso del CTU?
Grazie
Franco
Franco ciao
gazie per il post
se vuoi
dai un’occhiata a la webpage che sul nostro sito dedichiamo alle tariffe del ctu (cliccando sulla scritta azzurra)
grazie
a presto
Riporto qui di seguito le tariffe Tribunale di Como come da stralcio documento originale:
TABELLA COMPENSI ESPERTI
Art. 12 D.M. 30 maggio 2002
(da esporre nella prima notula spese depositata unitamente all’elaborato peritale)
1. Per verifica catastale e Visure RR.II.: euro 400,00 (salve verifiche
eccezionalmente complesse, art. 52 citato), oltre diritti e spese vive;
2. Per verifica urbanistica: euro 200,00 (come sopra);
3. Certificazione APE (ove necessaria): fino a 200 mq. euro 400,00
(in caso di dichiarazione negativa: euro 200,00);
fino a 400 mq. euro 600,00;
In caso di più lotti le voci 1-2-3 son dovute per ciascuno di essi (arg. ex. Cass. 18070/2012).
Ogni ulteriore attività (frazionamenti, docfa, regolarizzazioni urbanistiche) sarà liquidata a parte, previa autorizzazione del G.E.
Mi spiace non poter fare avere documento originale per problemi di privacy
Cordiali saluti
francesco pozzi
CTU Tribunale Varese pos. n° 483
autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
.
Da CTU con esperienza pluridecennale mi faccio alcune domande:
1) – perchè le tariffe, che sono ferme al 2002, non vengono mai aggiornate?
2) – perchè gli Ordini e i Collegi non sono intevenuti “pesantemente” contro questa norma (in odore di incostituzionalità) che da qualunque parte la si prenda si vede che è solo un provvedimento pro-banche?
3) – a cosa servono gli Ordini e i Collegi se non ci difendono quando serve?….a incassare le quote e a fare corsi a pagamento?
La sensazione che provo (come penso ormai tanti altri Colleghi) è quella d’essere abbandonati a se stessi, alla totale deriva, verso l’annullamento professionale, senza nessuna possibilità di contrastare questi “poteri forti”
cordiali saluti
francesco pozzi
CTU Tribunale Varese pos. n° 483
autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
http://www.darioflaccovio.it/libri-estimo/1117-formulario-guida-consulente-tecnico-dufficio-di-parte.html
Francesco ciao
grazie ancora per i tuoi post
l’aggiornamento delle tariffe
pare che sia pronto
da molti mesi
ma non viene varato.
perché?
forse perché prevede
anche un aumento dei compensi dei periti
con maggiori costi
per la pubblica amministrazione
e coperture difficili da trovare.
comunque l’incostituzionalità della legge 132-2015 è stata già sollevata.
https://www.studiopcg.com/compensictuestimatore-calcoloparcellactu-1322015-incostituzionale/
a presto
grazie
non la conoscevo proprio
altro nota di demerito di Ordini e Collegi che non l’hanno pubblicizzata
speriamo che la Consulta si pronunci presto
Caro Francesco
mah
ordini e collegi …
Buongiorno, ho un grosso problema e spero che possiate darmi una risposta.
Devo periziare per una Esecuzione Immobiliare n° 13 appartamenti all’interno di un unica palazzina (condominio).
La mia parcella (art. 13) da redigere avrà come base di calcolo la somma dei valori dei cespiti oppure posso redigerla calcolandola per ogni cespite?
purtroppo l’art 13 prevede come massimo valore € 258.228,45….l’eccedenza non viene calcolata!
Grazie
Alessandro
Alessandro ciao
io fossi in te proverei a chiedere al giudice
magari conoscendo quale sia stato il tuo impegno
ha qualche suggerimento prezioso
comunque
in ogni caso
stando così le cose
temo che dovrai aspettare la vendita
di tutti immobili …
scusa se non sono stato del tutto esauriente
a presto
p.s.
comunque il massimo è 516 mila euro
Grazie mille per la risposta!
… ho pensato infatti anch’io di andare a parlarne con il giudice, ed è quello che farò. Grazie ancora.
Alessandro
Salve Alessandro,
se i 13 appartamenti sono tutti uguali dovrà fare la somma dei 13 valori e calcolare un unica parcella su un importo massimo “fino e non oltre euro 516.456,90”, indipendentemente dal fatto che il valore stimato sia superiore a tale importo (importo che con 13 appartamenti sarà ovviamente superato).
Poichè sorge il problema del supero del tetto massimo di stima l’orientamento prevalente è quello di raddoppiare gli onorari ex art. 5 “per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà”
RIPORTO UNO STRALCIO DI UNA CIRCOLARE DEL TRIBUNALE DI ROMA:
Dovendosi ovviamente escludere la soluzione più semplicistica per cui il limite massimo di importo del valore oggetto della controversia dovrebbe segnare anche il limite massimo dell’onorario liquidabile, con ciò escludendosi il compenso per importi superiori a quelli indicati, devono ritenersi possibili due soluzioni: o applicare l’aliquota percentuale, nel valore più elevato, sugli importi eccedenti quello massimo indicato dalla norma ovvero ritenere applicabile la disposizione di cui all’art. 5 della legge, per effetto della quale “per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà gli onorari possono essere aumentati fino al doppio”, con preferenza per questa seconda soluzione, non foss’altro perché trova il citato riscontro normativo.
Se i 13 appartamenti sono invece, in tutto o in parte, diversi l’uno dall’altro, potrà calcolare 13 o “n” parcelle a seconda di quanti sono gli immobili diversi (Cass. 18070/2012))
Concordo comunque con il Collega Carniani circa il fatto di sentire preventivamente il Giudice
cordiali saluti
francesco pozzi
CTU Tribunale Varese pos. n° 483
autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
http://www.darioflaccovio.it/libri-estimo/1117-formulario-guida-consulente-tecnico-dufficio-di-parte.html
Gentile Lara,
deve far riferimento al famigerato ampliamento dell’articolo 161 c.p.c. introdotto dalla Legge di conversione n.132, 06/08/2015, del D.L. n. 83, 27/06/2015 che ha stabilito questo concetto del tutto assurdo di liquidazione degli onorari dei CTU (che ricordo sono fermi al 2002…i CTU sono una categoria del tutto trascurata dal governo e dagli Ordini e Collegi….ricordiamocene alle votazioni politiche e professionali)
“Il compenso dell’esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall’ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima”.
Prima della vendita sono previsti pertanto solo acconti pari al 50% degli onorari..quindi, dopo la vendita, si può liquidare il 100% (calcolato sul prezzo di vendita…col rischio di dover rendere parte di quanto percepito)
Se il procedimento s’interrompe prima della vendita [quando uno o più immobili vengono esclusi dalla vendita esecutiva (nel caso di riduzione del pignoramento, oppure quando sia intervenuta una transazione tra la Parte Esecutata e il Creditore Procedente)], non essendo stati venduti gli immobili si applica il 100% della tariffa giudiziaria calcolata sul valore di stima e non già sul prezzo di vendita non avvenuta
Spero d’aver risolto i Suoi dubbi.
Cordiali saluti
francesco pozzi
Aggiornamento per Francesco Pozzi e per tutti. Purtroppo i Giudici delle E.I. non ragionano allo stesso modo, non tutti almeno. In tre E.I. in cui i beni non erano stati venduti ho presentato istanza per la liquidazione del restante 50% del compenso calcolato rispetto al valore di stima. Specifico che nel frattempo il Giudice responsabile delle esecuzioni era cambiato, ho comunque fatto riferimento al precedente decreto di liquidazione (quello prima della vendita) il cui anche l’altro Giudice parlava di ACCONTO del 50%, richiedendo quindi il SALDO. Risposta testuale : ” rispetto a … non si dispone ulteriore integrazione.” Il brutto è che non ci sono strumenti per ottenere quanto ci dovrebbe essere dovuto. Sono abbastanza amareggiata.
Carissima Lara
grazie per il post
quello che racconti è abbastanza sconcertante
ed è un chiaro sintomo
di come le cose siano radicalmente peggiorate
per i CTU in generale e per gli estimatori, in particolare.
a presto.
salve,
segnalo software free predisposto dal TRIBUNALE di VARESE per calcolo parcelle CTU che penso possa essere d’aiuto ai Colleghi
http://www.tribunale.varese.it/index.phtml?Id_VMenu=1233
cordiali saluti
francesco pozzi
CTU Tribunale Varese pos. n° 483
autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
http://www.darioflaccovio.it/libri-estimo/1117-formulario-guida-consulente-tecnico-dufficio-di-parte.html
Voglio sottoporvi una valutazione di un complesso immobiliare fatta da un geometra esperto stimatore CTU del tribunale. Costui ha preso le superficie delle civili abitazioni, dei sottotetti, delle stalle, dei fienili, della porcilaia, del garage e di una tettoia, le ha sommate fra di loro indistintamente e ha dato loro un unico valore futuro ipotizzato a cambio di destinazione d’uso e ristrutturazione avvenuta. Per me non è corretto perchè nella valutazione degli immobili le superfici hanno una incidenza diversa: 100% per le civili abitazioni, 35% per i sottotetti non abitabili, 20% per i locali accessori non collegati, 50% per il box non collegato ecc. così come specificato nel sito dell’Agenzia del Territorio alla guida “istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili”
Riporto qua sotto una stralcio di detta perizia chiedendo cosa ne pensate.
Le superfici commerciali sono state calcolate dai rilievi effettuati in loco e, ove impossibile accedere agli immobili dalle planimetrie catastali con metodo grafico, tenendo in considerazione la Superficie Esterna Lorda (SEL) come prevede il Codice delle Valutazioni Immobiliari. Per la quantificazione dei rapporti mercantili si è fatto riferimento ai parametri di cui al Sistema Italiano di Misurazione.
Tenendo conto di quanto sopra esaminato, il sottoscritto CTU ha formato il proprio giudizio di stima valutando dapprima un valore “ordinario” al quale sono state successivamente apportate opportune deduzioni dovute agli oneri di “trasformazione” necessari alla ristrutturazione che si renderebbe indispensabile a portare in condizione di “ordinarietà” i beni immobili.
In sintesi il procedimento di stima adottato è quello a “Valore di Trasformazione”.
Tra le deduzioni si è tenuto in particolare conto la condizione del possesso e la condizione urbanistico-amministrativa dei beni nonché le previsioni del Regolamento Urbanistico ed i vincoli territoriali involgenti la zona.
Tutto ciò ha comportato una serie di decurtazioni, che più avanti verranno quantificate, che hanno portato a determinare un valore “attuale” che rappresenti il più probabile valore di mercato del bene oggetto di valutazione.
E’ necessario infine precisare che gli elementi ed i parametri oggettivi riportati nella presente valutazione sono stati adottati quali meri indizi che concorrono solo in parte alla formazione del giudizio di stima che rimane comunque espresso “a corpo e non a misura”.
Quantificando:
Considerando l’ubicazione dei beni il sottoscritto ritiene equo e congruo adottare il prezzo medio del “ben futuro” ipotizzato a ristrutturazione eseguita, pari a:
– Prezzo unitario medio del bene futuro €/mq 1.550,00
Da cui dovremo detrarre gli oneri di trasformazione.
Secondo le tabelle DEI – Prezzi delle Tipologie Edilizie, gli oneri ed i costi di una ristrutturazione edilizia si attestano attorno alla somma di
– Prezzo di ristrutturazione dei fabbricati €/mq. 991,00
Ne deriva che nelle condizioni attuali i fabbricati posso mediamente costituire un valore unitario di stima pari al più probabile valore del bene futuro meno i costi e gli oneri di trasformazione. In cifre:
1.550,00 – 991,00 = €/mq. 559,00
E dunque sviluppando i calcoli avremo:
SEL fabbricati con accessori = circa mq. 388 x €/mq 559,00 = €. 216.892,00
Da tale cifra dovranno essere ulteriormente detratti e/o aggiunti tutti i più innanzi esposti elementi costitutivi i pregi e difetti degli immobili (possesso, situazione urbanistica, condizione ipocatastale ecc.), con evidente, sensibile, prevalenza dei difetti sui pregi.
L’entità di queste deduzioni può essere quantificata solo in via approssimata per le ragioni più innanzi espresse e perché in parte dipendenti da onorari professionali che sfuggono ad una precisa concretazione a causa dell’abolizione delle tariffe professionali.
Svolgendo le opportune considerazioni estimative il sottoscritto reputa equa e congrua una decurtazione sul valore dianzi espresso della percentuale complessiva pari al 35% che sviluppando i calcoli offre il seguente risultato:
Più probabile valore di mercato attuale €. 216.892,00 – 35% = €. 140.979,80
Buongiorno…
Mi potete aiutare nei dettagli a capire bene questa mia attuale situazione e se è tutto lecito quanto sta avvenendo?
Riguardo il mio appartamento, solo da una settimana, e solo perché ho ricevuto una raccomandata dal CTU nominato dal tribunale per le esecuzioni immobiliari (così specificato nella lettera del CTU ) sono venuto a sapere del suo pignoramento (sempre a detta del CTU), e forse ma probabile per rate del mutuo insolute da tempo poiché, e purtroppo, e non per mia volontà, da anni non trovo lavoro pur assiduamente cencandolo, vivo dunque una situazione di grave disagio. Altra cosa che mi rattrista e che mi sorprende è che non capisco il motivo per il quale nulla mai io ho ricevuto, né ora né prima, da parte del tribunale e mai alcuna comunicazione/intimazione da parte della banca (con questa ho due mutui, uno casa e
uno liquidità). Dunque, mai nessuna comunicazione dal tribunale stesso, neppure ero a conoscenza dell’ormai avvenuta udienza (metà ottobre, indicato in lettera del CTU). Sono cose che mi lasciano perplesso. Possibile che io sia dovuto venire a conoscenza di queste cose delicate ed importanti soltanto perché ho ricevuto raccomandata da parte del CTU, il quale dovrà venire a giorni per un sopralluogo tecnico dell’abitazione, sia per il rilievo delle misure e per la stima dell’immobile e sia per il controllo della caldaia e relativa manutenzione documentata, e rilasciargli anche in copia l’atto di
compravendita come da lui richiesto in raccomandata da trattenere agli atti?… Ditemi voi… e possibilmente consigliatemi tempestivamente. Non c’è più tempo da perdere. E spero sappiate spiegarmi del perché dei mancati avvisi da parte del Tribunale e le mancate intimazioni da parte della banca. Specifico, la mia abitazione è prima casa, ed ho usufruito dei
termini di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo a causa dell’avvenuta disoccupazione, non ho potuto riprendere a pagare le rate. Se così e giuste starebbero le cose, non oso ora immaginare quale tragico futuro mi debba ora spettare. Qualora vogliate aiutarmi a capire e consigliarmi, e anche a fare in modo di poter in qualche modo risolvere positivamente la questione del pignoramento, il mio grazie di cuore.
Angelo
Carissimo Angelo
ho letto con attenzione
tutto quello che hai scritto
e mi sono fatto un idea
poiché sei stato molto chiaro
ed esauriente
purtroppo quello che racconti
non è così inconsueto
ultimamente
credo che la cosa più urgente da fare
sia quella di chiamare un amico
che possa tutelati
a livello legale
noi non ti possiamo aiutare
poiché non offriamo servizi di quel genere
ma solo consulenza tecnico-legale
spero vivamente che tu possa risolvere la questione
nel migliore dei modi
a presto
La ringrazio dell’augurio. Mi saprebbe dire per quale motivo dovrei consegnare copia dell’atto di compravendita al CTU quando verrà a fare i rilievi? Non trovo di dovergliene dare una, la dovrebbe avere dalla banca, idem per la copia del libretto di manutenzione caldaia. Mi spiega il perché sarei tenuto a fornirgli io questi documenti, riservati e personali? Grazie della risposta che spero esaustiva. Angelo
Angelo ciao
come ti dicevo
è meglio che tu ti rivolga
prima possibile
ad un legale.
lo dimostrano i quesiti che ci poni,
che troverebbero una risposta migliore
presso qualcuno che possa tutelare i tuoi interessi
dinanzi al giudice delle esecuzioni ed alla banca.
se ti fossi già rivolto ad un avvocato
forse ti direbbe
che non è corretto ostacolare l’operato del perito nominato dal tribunale
il quale non è altro che una persona che cerca di fare il suo dovere.
spero di essere stato sufficientemente esauriente.
a presto.
Buonasera,
vorrei porLe un quesito. Nel 2010 ho venduto l’appartamento di una mia parente che ha lasciato solo me e mia cugina come eredi. E’ stato venduto a 100,000euro e la persona che l’ha acquistato l’ha messo a posto (piccoli lavoretti) e rivenduto a 120mila. Tre anni fa il testamento e’ stato impugnato da eredi di cui non sapevamo manco l’esistenza e recentemente hanno chiesto al giudice un CTU per verificare l’effettivo valore dell’immobile in quanto convinti che ci sia stata data una parte in nero.
Noi abbiamo fatto tutto correttamente, assegni circolari, compravendita tramite agenzia e notaio e non abbiamo nascosto nemmeno un centesimo pero’ io sono preoccupatissima perche’ che succede se il valore risulta essere maggiore a quello della vendita? In periodo di crisi la valutazione di un immobile non coincide necessariamente con la cifra che i compratori sono disposti a pagare. Dovrei cercare un ctp? Come ne scelgo uno serio? Come mi posso muovere?
La ringrazio per l’aiuto che potra’ darmi, e’ una situazione che mi sta togliendo il sonno la notte!
Laura ciao
grazie per il post
a quanto mi pare di aver capito
c’è già una vertenza in tribunale.
quindi immagino che tu sia assistita da un legale.
ciò premesso
mi sento di suggerirti
di girare al tuo avvocato
gli interrogativi che ci poni.
sarà senz’altro una persona di tua fiducia
che ti saprà indirizzare meglio di me.
scusa se non ti ho risposto.
e grazie ancora.
a presto.
Buongiorno a seguito del deposito della mia CTU controparte deposita nei tempi previsti delle osservazioni.
Posso depositare una mia integrazione dettagliando quanto da controparte contestato oppure sono obbligato a farlo in udienza (con ulteriore perdita di tempo?)
Si parla di esecuzioni Immobiliari
Grazie
Emanuel ciao
ok
hai ricevuto delle osservazioni
(immagino via pec)
alla tua relazione di stima
e hai in animo di rispondere per iscritto
dettagliando punto per punto
mah
anche io faccio così
se le osservazioni sono scritte
rispondo per iscritto
punto per punto
e deposito col pct
allegando le osservazioni ricevute dalla parte
poi magari mi porto una stampa in udienza
comunque è meglio se senti il giudice
o forse puoi dare un colpo di telefono in cancelleria
grazie
a presto
poi facci sapere
postando ancora
Io vorrei proprio evitare di andare in udienza.
Anche perchè credo che la mia presenza sia richiesta solo se esplicitamente comunicato dal GE e non in automatico perchè parte debitrice abbia depositato una memoria di osservazioni sulla mia perizia.
Penso che debba essere convocato dal GE.
Buona serata e grazie
Emanuele ciao
sì infatti
il consulente è tenuto a presenziare alle udienze
solo se invitato dal giudice
hai ragione
ti ho scritto di portarti la stampa in udienza
perchè all’ufficio esecuzioni di firenze
è prassi andare lo stesso
scusa
a presto
Buona sera,
in riferimento alla nuova normativa in merito alla liquidazione del compenso del CTU, mi trovo in una situazione per me nuova.
Ho redatto la relazione, consegnata, inviato richiesta liquidazione evidenziando spese, onorario per stima ed onorario per altre indagini richieste con mandato dal G.E.
In G.E. ha liquidato con una cifra che copre le spese e solo una parte del compenso in attesa della vendita.
Sembra da una comunicazione ricevuta dalla cancelleria con posta certificata che il debitore abbia trovato un accordo con il creditore e l’immobile non andrà all’asta.
In questo caso il saldo del compenso come viene liquidato? Hai suggerimenti?
Non vorrei aver fatto per l’ennesima volta beneficenza.
Grazie per il supporto
Enrico
Enrico ciao
grazie per il tuo post
premetto
che
come certamente saprai
ogni tribunale agisce a modo suo
a maggior ragione per il caso che tu sottoponi
e che non è espressamente previsto dalla legge
infatti
un interrogativo che tutti si sono posti
nel leggere l’emendamento che ha cambiato le cose
per la liquidazione del ctu estimatore
è senz’altro questo:
ma se l’immobile non si vende?
la risposta ad oggi non c’è
e temo che tu debba aspettare la prossima udienza
sperando che il debitore paghi
e la causa venga estinta
ma ci sarà da aspettare un bel po’…
A presto
buongiorno,
è possibile chiedere al GE
di modificare la somma in conto spese?
posso chiedere prima dell’udienza?
o durante l’udienza e quindi prima del giuramento
o farlo presente al cancelliere
che la somma non è congrua
considerando le difficoltà ecc…
scusate sono una nuova arrivata,
un nuovo CTU
sono una pazza lo so
ma devo e voglio lavorare.
grazie Roberta
Roberta ciao
grazie per il post
e per la tua simpatica schiettezza
una domanda:
sei veramente sicura che le spese,
poi,
supereranno quella cifra?
un’altra domanda:
vale la pena insistere per un acconto?
o c’è qualcosa di più importante.
lascio a te le conclusioni
grazie
a presto
Gabriele Carniani
Salve avrei un quesito.
Sono stata liquidata dal GE che ha disposto che mi venga pagato 50% del compenso a seguito della vendita.
Il custode mi ha detto di mandare una Pec a lui per essere inserita nell’eventuale piano di riparto ed essere poi a suo tempo liquidata.
è questa la procedura corretta?
c’è un modello al quale ispirarsi per redigere questa richiesta?
grazie
Silvia ciao
ci sono molte cose che la legge 132/2015 non ha spiegato;
una di queste è, per i compensi dei valutatori,
come gestire le liquidazioni ed i saldi,
che adesso sono “posticipati” al momento della vendita.
nessuno può dire quale sia la procedura più corretta,
tanto meno noi di StudioPCG.
comunque ti è andata bene
altri tribunali liquidano il 30%
grazie
a presto
Gabriele Carniani
p.s.
per il modello
ti conviene sentire
lì in cancelleria.
Più che un commento porrei un quesito.
Se,
dopo la consegna della relazione peritale,
il CTU percepisce una somma fino al 50% di quanto richiesto,
cosa succede se,
per un motivo o per un altro
(vedasi interruzione del procedimento),
l’immobile non sarà mai venduto?
a quel punto non si materializza un prezzo di vendita
e quindi il CTU che fa?
si prende solo il 50% rispetto a quanto gli sarebbe dovuto?
Corrado ciao.
Dipende dal Tribunale.
In alcuni viene liquidato
il valore stimato,
in caso di estinzione.
Buongiorno Sig. Carniani.
Il mio, più che un commento, è una domanda:
qualora le parti giungessero ad un accordo
e si giungesse all’estinzione per rinuncia ex art. 629,
qual è il compenso del CTU nominato esperto stimatore
che ha già depositato l’elaborato peritale?
Poiché è possibile liquidare soltanto
in misura non superiore al 50% in base alla stima dei beni
ed il resto del compenso è liquidabile solo in seguito alla vendita dei beni
ed in rapporto al prezzo di vendita stessa,
non essendoci stata alcuna vendita,
il compenso del CTU è limitato al 50% del valore di stima?
Se così fosse, non capisco la logica di tale decisione
in quanto l’accordo tra le parti è stato raggiunto sicuramente anche in virtù della Perizia redatta
(valori stimati, eventuali difformità edilizio urbanistiche più o meno sanabile,
stato di conservazione del bene e spese di gestione ed eventuale ripristino del bene,
possibilità di equa divisione degli stessi,
eventualmente anche previa diversa distribuzione interna dei fabbricati o ulteriore divisione o fusione delle particelle, ecc.)
che hanno sicuramente suggerito considerazioni sull’opportunità di perseverare in una strada (vendita all’asta)
o sceglierne un’altra (accordarsi anche per una cifra inferiore).
In sintesi:
con la consulenza fornita per favorire un accordo tra le parti (richiesta al CTU)
e con le considerazioni contenute nella Perizia
il sottoscritto, favorendo l’accordo ha lavorato contro i suoi stessi interessi
in quanto ha rinunciato alla percentuale di compenso derivabile dalla vendita dei beni?
Mi scuso per la prolissità e ringrazio anticipatamente per l’eventuale risposta.
Angelo
Angelo buongiorno.
Grazie del commento.
Purtroppo questione non è normata,
e ogni Giudice agisce a modo suo.
La logica vuole
che la liquidazione
venga calcolata
come tanto tempo fa,
e quindi sulla base
del valore di stima.
Grazie ancora.
Gabriele Carniani