Onorari del Ctu estimatore: NON è incostituzionale la legge 132/2015.

 

Compensi del Ctu: ancora novità per le tariffe.

L’esperto estimatore nominato dal giudice per le esecuzioni immobiliari, deve essere saldato dopo che l’immobile è andato all’asta. 

Il suo compenso deve essere calcolato sul prezzo di aggiudicazione. 

La decisione della Corte costituzionale del 7 Marzo 2019 è stata depositata il 17 Aprile 2019
Quindi, niente incostituzionalità.
Ma facciamo un passo indietro, e ripercorriamo tutto l’iter della vicenda.

Dunque.
Per il Ctu nelle procedure esecutive, i compensi vennero drasticamente ridotti, con l’entrata in vigore della legge 132/2015.

Infatti l’operato dell’esperto estimatore per le esecuzioni immobiliari fu riformato nell’estate del 2015, ed il calcolo delle parcelle veniva stabilito in base al prezzo di vendita dell’immobile (sul nostro sito ne scrivemmo subito, clicca sulla scritta azzurra per saperne di più).

Inoltre si stabiliva che gli
onorari venissero definitivamente liquidati, solo dopo la vendita.

Questi metodi sono iniqui.
I motivi sono molti e anche evidenti.
Tra l’altro le
tariffe dei consulenti tecnici d’ufficio sono ancora ferme al 2002, quindi …
Piove sul bagnato.

Tra coloro che ritengono ingiusto il metodo di calcolo delle tariffe del Ctu valutatore immobiliare, c’è un magistrato del Tribunale di Vicenza; il quale, con una sentenza del febbraio 2016, sollevò l’incostituzionalità delle disposizioni di attuazione del codice dei procedura civile, così come modificate dalla legge 132/2015. 
Proprio nella parte ove vengono regolati gli onorari anzidetti.

I motivi?
Continua a leggere scorrendo giù, e li vedremo insieme.

Compensi CTU estimatore - incostituzionale la legge 132-2015 -real estate - studiopcg, consulenze immobiliari in firenze

. 1. Perché la legge 132/2015 non è incostituzionale?

Secondo la consulta i motivi sono molti,
di seguito ne vediamo alcuni:

  • i compensi degli esperti non sono stati ridotti in maniera radicale,
  • il criterio di determinazione del compenso degli esperti, è armonizzato e assoggettato a regole uniformi,
  • “il diritto di percepire una retribuzione proporzionata alla quantità e qualità del lavoro svolto […] non è correttamente evocato con riguardo all’opera prestata dagli ausiliari del giudice”

. 2. Perché sui compensi dell’esperto era stata sollevata l’eccezione di incostituzionalità?


Semplice.
Un geometra aveva inoltrato un’istanza di liquidazione, ed il magistrato non aveva ritenuto che fosse giusto liquidare secondo i dettami della Legge 132/2015.

Siccome non poteva neanche esprimersi in maniera contraria ad una legge dello Stato, aveva deciso di sollevare l’eccezione di incostituzionalità.



. 3. Perché la legge 132/2015 doveva essere incostituzionale?


Secondo il tribunale di Vicenza è irragionevole liquidare in base al prezzo di vendita.
Per molti motivi.
Vediamo qualche
esempio.

Innanzitutto la legge chiede al giudice di stabilire il prezzo di vendita in base al valore di mercato; e allora perché egli dovrebbe liquidare in base ad un valore diverso da quello?

Tra l’altro il successivo prezzo di vendita del bene pignorato dipende da fattori imponderabili per l’esperto.
E quindi non è ragionevole porre a carico del professionista tutti gli eventi che possono incidere sul valore finale di aggiudicazione, e che non dipendono né dalla sua condotta né dal suo operato.

Ma non è tutto.

. 4. Altri buoni motivi per cui la legge 132/2015 doveva essere incostituzionale.


Nell’ordinanza del Giudice di Vicenza si dice persino che la norma è “figlia dell’infondato pregiudizio che grava sulla categoria degli esperti estimatori, tacciati di effettuare stime troppo alte per lucrare compensi più elevati”.

Si sottolinea poi come il DL 83/2015 abbia dilatato per l’ennesima volta i compiti dell’esperto; e per contro come la conversione in legge ne abbia (di fatto) ridotto i compensi.

Come se non bastasse la norma vìola il principio di uguaglianza, poiché chi stima per le esecuzioni immobiliari verrebbe a guadagnare meno di chi valuta un immobile per un fallimento o una divisione ereditaria.

In ultimo vi sono forti dubbi che la disposizione impugnata assicuri all’esperto un ragionevole risultato economico, e che garantisca la dignità del lavoro e della persona.

Infatti la norma costringe a far lavorare sottocosto i valutatori immobiliari, allontanando dal circuito le professionalità migliori.



. 5. Compensi Ctu estimatore: cosa dice la Consulta?


Come detto la consulta ha giudicato infondata l’eccezione di incostituzionalità di cui si è detto.


. Per approfondire


Se vuoi saperne di più, ti suggerisco i link che seguono:

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Gabriele Carniani

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11 risposte a Onorari del Ctu estimatore: NON è incostituzionale la legge 132/2015.

  1. Fabio Armida dice:

    Salve, sono un Architetto Ctu.
    Riguardo alla liquidazione dei compensi relativi all’art. 12 e/o attività su vacazione – fino al 2018/2019 – sono stati liquidati interamente, a fine attività peritali, perlomeno presso il Tribunale di Civitavecchia…
    Così anche per procedimenti estinti per accordi intervenuti fra le parti dopo l’attività peritale la liquidazione consta del restante 50% rimanente dopo l’acconto… Cioè se l’immobile non viene venduto per accordi, si liquida sul prezzo di stima anche il saldo.
    A latere, il compenso relativo all’art. 13 viene liquidato al 50% sul prezzo di stima quale acconto. Poi il saldo appunto si gestisce come sopra detto.
    Ma, letti i commenti, volevo chiedere:

    1) Con la sentenza di Aprile questa modalità di pagamento spettanze al termine dell’attività peritale art. 12 anche è venuta meno?!

    E volevo aggiungere:

    2) Stante quanto introdotto dal DL 83/2015 riguardo all’art. 13 siamo tutti concordi nel ritenere la norma del tutto incostituzionale (nonostante la Consulta abbia addotto le sue motivazioni contrarie), e:

    oltre a vedersi abbattere il compenso dell’art.13 in forma sostanziale (falso ciò che asserisce la Consulta a riguardo) e addirittura in alcuni casi a vederlo del tutto dimezzato (non percependo alcun saldo a vendita esperita poiché il prezzo di aggiudicazione è enormemente più basso di quello di stima dunque il conguaglio fra acconto e saldo non produce utili), l’altro fatto rilevante che interviene è il tempo, cioè quanti mesi (o anni!) Il CTU attende per il saldo, subordinando la sua parcella alle tempistiche di aste e vendite!
    E non solo… il tutto può ulteriormente protrarsi qualora l’esecutato durante il procedimento abbia la possibilità di fare opposizione e il procedimento venga pertanto sospeso prima di raggiungere la sentenza con cui il Giudice ordina la messa in vendita!

    Proprio in questi giorni ho ricevuto la comunicazione di vendita esperita – riguardo ad un immobile periziato e stimato per VdM 253.000€ – dopo la 4° asta! per VdV 94.000€…! A 4 anni di distanza dalla conclusione dell’attività peritale!
    Per la stima erano stati liquidati nel 2015 1.943,51€, pagati in acconto 50% 971,75€.
    Oggi il restante saldo, al netto dei conguagli post vendita, ammonta a 108,5€ e dopo 4 anni!
    Come fa la Consulta ad asserire che non ci sia una sostanziale perdita di economie (intese come denaro e come tempi di ottenimento di quel denaro) per i CTU?!
    Tutte le esecuzioni curate e concluse nel 2014 hanno visto maturare i saldi (in un caso a 0€) solamente nel 2018/2019!

    L’ordine degli Architetti di Roma, sollecitato, aveva ovviamente atteso come tutti il pronunciamento della Consulta, e ipotizzato un paio di anni fa che, se almeno non fosse stato ritenuto incostituzionale il DL, quantomeno si introducesse un tempo massimo oltre il quale l’asta debba essere conclusa ovvero entro il quale il CTU debba essere comunque liquidato del saldo! Ipotizzando la liquidazione al 50% se vendita entro due anni o al normale 100% se oltre i due anni… Ma dubito questa richiesta abbia sorto alcuna modifica…
    La situazione è veramente deprimente; soprattutto perché investe una categoria professionale di cui a nessuno importa sia a livello politico sia sociale.

    • Gabriele Carniani dice:

      Fabio ciao

      Grazie per affidare le tue considerazioni,
      interessanti e circostanziate,
      al nostro sito.

      Hai ragione

      I CTU sono poco tutelati,
      e non c’è molto da fare.

      Grazie ancora

      A presto

      Gabriele Carniani

  2. Arkangel dice:

    Scusatemi ma non ho ben capito. La sentenza dice che le esecuzioni si fanno a spese del CTU? Nel senso che tutte le prestazioni propedeutiche alla vendita, cioè che permettono la messa all’asta del bene ma che nulla hanno a che vedere direttamente con la vendita in sé, vanno corrisposte solo dopo l’avvenuta vendita? Io ero convinto che solo quanto riguarda l’articolo 13, da corrispondere al 50% in acconto era in discussione e non tutte le altre prestazioni.
    Potreste essere più chiari sulla seguente domanda: quando devono essere corrisposti i compensi per quanto riguarda la Due Diligence e in che misura?
    Grazie.

    • Gabriele Carniani dice:

      Angelo ciao

      Grazie per il post
      Scusa se nella pagina web c’è qualcosa di poco chiaro
      Ma la legge stessa (132/2015) lascia aperti diversi dubbi

      Invece la sentenza della corte costituzionale
      Chiarisce che oltre ai compensi relativi all’articolo 13
      Debbono essere riconosciute anche le altre attività
      Per esempio l’art.12.

      Grazie

      A presto

      Gabriele Carniani

  3. Pierpaolo dice:

    Oggi è uscita la sentenza della Corte Costituzionale, che inaspettatamente – per chi scrive – ha ritenuto legittimo il tanto discusso emendamento, almeno per come è stato contestato.
    Incredibilmente non è stato però escluso – in verità è stato confermato – il fatto che tutti gli altri compensi non riconducibili alla stima (accertamenti di conformità urbanistica, catastale, canoni di locazione, rilievi e quant’altro vuole quella vecchia volpe del legislatore), a insindacabile giudizio del G.E., debbano comunque essere corrisposti all’esperto stimatore (stigmatizzato); tuttavia la Corte ritiene corretto che restino nelle tasche del creditore procedente (le banche) fino alla conclusione della vendita.
    Con la sentenza la corte sembrerebbe quindi voler affermare che anche laddove il compenso per le prestazioni “accessorie” (dovute) superino il valore del compenso calcolato sul prezzo di vendita – in taluni casi anche in maniera spropositata – è irrilevante. Ma per chi sarebbe irrilevante se – per anni – il creditore procedente ne giova a discapito dell’esperto che ne soffre?
    Qualche oculato parlamentare si sarà posto (farebbe bene a porsi) il problema che le banche non riescono a rientrare anche a causa del fatto che troppo spesso hanno concesso colossali somme prendendo a garanzia immobili affetti da abusi insanabili, che nessuno è disposto ad acquistare. La colpa è evidentemente degli stessi istituti di credito, che, dimenticando che in Italia gli immobili legittimi sono rarissimi, hanno incaricato e malpagato tecnici da loro ammaestrati a verificare – in maniera maniacale – solo l’inutile corrispondenza tra “piantina” catastale e stato dei luoghi.
    Non sarebbe stato più produttivo – per tutti – concedere, anche in barba al buon senso e alle leggi edilizie-urbanistiche-ambientali, in ogni caso, all’aggiudicatario il condono edilizio; magari invogliandolo anche con un cospicuo sconto sull’oblazione e il costo di costruzione. A ragion veduta, anche in questo caso, non vi dovrebbero essere problemi di legittimità costituzionale, anche per disparità di trattamento. E anche se fosse…

  4. Aurelio dice:

    Sono un C.T.U. ed ho ricevuto il primo acconto. Completata la consulenza le parti si accordano e la causa si estingue. Il G.E. ritiene che al C.T.U non spetta nulla in quanto il bene non è stato venduto.
    E’ costituzionale tale comportamento?

    • Gabriele Carniani dice:

      Aurelio ciao.

      Di norma funziona così.

      Se il procedimento si estingue richiedi la liquidazione del saldo finale.
      Se la liquidazione non è congrua, hai tempo 30 giorni per proporre opposizione.

      Immagino che tu lo sappia.

      Comunque hai tutta la mia solidarità.

      E ti ringrazio per il post,
      che non fa altro che confermare
      come sia scaduto il trattamento riservato
      a coloro che offrono il servizio di Consulenza tecnica d’ufficio.

      A presto

      Gabriele Carniani

  5. Pasquale dice:

    Il Sig. Primo Ministro ci ha messo ancor di più sul lastrico era rimasto solo questo di lavoro e ci ha tolto pure questo, come se non bastassero le difficoltà che avevamo, il bomba come lo chiamano al suo paese d’origine è al servizio di banche banchieri e massoni

  6. Anonimo dice:

    Caro Carniani
    Mi piacerebbe proprio saprere chi è che ha accolto positivamente l'”emendamento Causi”
    Forse qualche banchiere….

    • Gabriele Carniani dice:

      Carissimo Anonimo

      Le procedure esecutive non interessano solo le banche
      Ma tutti coloro che vogliono veder onorati i propri crediti

      Bisogna però riconoscere
      Che la maggior parte delle esecuzioni immobiliari (e non)
      Vengono attivate dalle banche

      Anche perchè sono procedure così onerose
      Che un “comune mortale” difficilmente ci si può avvicinare …

      Grazie per il post

      A presto

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