In caso di esecuzione immobiliare, gli immobili devono essere stimati.
Di solito viene nominato un esperto estimatore.
Il quale – dopo aver giurato – deve compiere tutta una serie di indagini, valutare i beni e redigere la relazione peritale.
Che cosa ci deve scrivere?
Quanto costa una stima?
Ebbene, da qualche tempo ce lo dice la legge.
Quale?
Da quando?
Perché?
Scorri giù per sapere come funziona.
1. Cosa cambia col DL 83/2015 (legge 132/2015)?
Il cosiddetto decreto fallimenti (inizialmente detto “Giustizia per la Crescita”), introdusse parecchie novità in tema di giustizia.
Per l’esperto stimatore (nella procedura di espropriazione immobiliare.), sono cambiati i contenuti obbligatori del rapporto estimativo,
In sede di conversione in legge, sono poi state apportate alcune modifiche molto incisive.
Più avanti vedremo quali.
2. Come si redige la valutazione degli immobili?
Le stime immobiliari sono sempre più al centro dell’attività normativa.
- Alla fine del 2014 la norma Uni 11558:2014 ha regolato i criteri di certificazione del valutatore immobiliare (sul nostro sito se ne parlammo da subito; se vuoi leggere, clicca sulla scritta azzurra).
- Sempre l’Uni ha emesso un’altra norma, volta a definire il concetto di valore di mercato.
E – come detto – adesso c’è una legge.
Entrata in vigore il 21 Agosto 2015.
Essa precisa i contenuti delle relazioni peritali per le esecuzioni forzate (pignoramenti ecc.).
Ed altro ancora (per esempio viene istituito l’albo telematico dei Ctu).
3. Quali sono i requisiti della valutazione immobiliare?
Fino a poco tempo fa tutto dipendeva dal quesito posto dal giudice.
Che di solito si ispirava all’art. 173-bis del RD 1368/1941.
Ove venivano – in pratica – dettati dei contenuti minimi di legge.
Adesso se ne aggiungono altri.
E cioè quelli del decreto legge 83/2015, convertito nella legge 132/2015.
Quali sono?
Quelli che seguono:
3.1 calcolare la superficie dell’immobile;
3.2 specificare:
3.2.1 la superficie commerciale,
3.2.2 il valore al metro quadro,
3.2.3 il valore complessivo.
3.3 Esporre analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima,
distinguendo tra:
3.3.1 riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto,
3.3.2 abbattimenti per oneri di regolarizzazione urbanistica,
3.3.3 per lo stato d’uso e di manutenzione,
3.3.4 per lo stato di possesso,
3.3.5 per vincoli e oneri giuridici (ove non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo),
3.3.6 per le eventuali spese condominiali insolute.
Inoltre:
3.4 in caso di opere abusive, va controllata la possibilità di sanatoria, ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001, ed i costi della stessa;
3.5 va sempre verificata la presenza di istanze di condono, indicando il nome del richiedente, di quale legge trattasi, a che punto è la pratica, i costi per l’ottenimento della sanatoria, e le oblazioni già corrisposte o da corrispondere;
3.6 in ogni caso bisogna verificare, se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 47/85, oppure dall’articolo 46, comma 5 del DPR 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
infatti per gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari (e in caso di abusi sanabili), l’aggiudicatario può presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.
3.7 Verificare se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
3.8 informare circa:
3.8.1 l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione,
3.8.2 eventuali spese straordinarie già deliberate (anche se il relativo debito non sia ancora scaduto),
3.8.3 eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia,
3.8.4 il corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
Quest’ultimo capoverso è – a dir poco – curioso.
Un dato del genere deve fornirlo l’estimatore?
Il tribunale lo dovrebbe conoscere.
4. Perché le relazioni di stima devono essere brevi?
Abbiamo detto che la legge 132 porta alcune novità, rispetto al DL 83.
Una di queste merita una riflessione in più.
Infatti il provvedimento in esame, impone che “gli atti di parte e i provvedimenti del giudice” (depositati col Pct), vengano “redatti in maniera sintetica“.
Il legislatore non spiega perché.
Lo possiamo solo immaginare.
Adesso molti atti vengono letti a video.
E lo stile deve cambiare.
Per questioni di attenzione, e non solo.
E il consulente tecnico d’ufficio?
Si deve ispirare a questo principio?
Chissà…
5. Qual’è il compenso dell’esperto estimatore?
In sede di conversione è stato aggiunto questo periodo:
“Il compenso dell’esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall’ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita.
Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima”.
Tradotto:
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- l’acconto può essere liquidato solo dopo la consegna della stima (quindi le spese, le anticipa l’estimatore),
- il saldo solo dopo la vendita (quindi molto più tardi, rispetto a prima),
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- la definitiva liquidazione della parcella professionale – probabilmente – porta a cifre molto inferiori.
- la definitiva liquidazione della parcella professionale – probabilmente – porta a cifre molto inferiori.
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6. Aggiornamenti.
- Il 20 Marzo 2025 è stato presentato un Disegno di Legge volto ad abrogare il comma di cui al paragrafo che precede.
- Il 16 Aprile il Disegno di Legge è stato assegnato alla Commissione Giustizia che ha riunito l’esame dei tre DdL che riguardano i Ctu (formazione obbligatoria, liquidazione entro tre mesi, e abrogazione del terzo comma dell’art. 161).
Per conoscere gli sviluppi, ti conviene salvare questa webpage, e tornarci ogni tanto (almeno una volta al mese);
la aggiorneremo con le novità previste dal DdL.
Troverai gli aggiornamenti qui sopra, quando ce ne saranno.
Se vuoi approfondire…
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- leggi il testo del Disegno di Legge 1065,
- leggi il testo completo del decreto 83/2015,
- leggi l’Art.173 bis del RD 1368/1941,
- consulta l’interessante tavola sinottica del decreto 83 predisposta dal Cnf,
- leggi il testo coordinato della legge 132/2015 sul sito della gazzetta ufficiale,
- consulta la tavola sinottica del cspt, redatta a cura degli avvocati Secchieri e Sigillò,
- informati circa un provvedimento della corte costituzionale sui compensi del Ctu in caso di gratuito patrocinio, in controtendenza
- leggi come ha reagito il Tribunale di Firenze prima, e dopo.
- consulta l’interessante documento del consiglio nazionale degli ingegneri dal titolo: “CONSIDERAZIONI SULLA NORMATIVA VIGENTE IN TEMA DI ONORARI INDENNITA’ E SPESE DEI PERITI E DEI CTU IN AMBITO PENALE E CIVILE – PROCEDURA E RICHIAMI GIURISPRUDENZIALI (ecc.)”
-
Non sono stato abbastanza esauriente?
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© 2015-2025 Gabriele Carniani – Riproduzione riservata
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Leggi i commenti (68)
Non è assolutamente vero che l’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile sia stato introdotto dal RD 1368/1941!!! L'art. 173 BIS è stato inserito dall' art. 2, D.L. 14.03.2005, n. 35 come modificato dall'allegato alla L. 14.05.2005, n. 80 e dall'art. 1 L. 28.12.2005, n. 263. PREGO CORREGGERE E NON DIRE STUPIDAGGINI
Carissimo Roberto
Grazie per il tuo post
Che sembra segnalare un errore
Che in effetti non c'è
Permettimi di citarti testualmente:
"l’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di Procedura Civile è stato introdotto dal RD 1368/1941"
Ma dove l'hai letto?
Comunque
La tua gradita puntualizzazione
E' meglio lasciarla
Servirà a chi ne sa meno di noi
In quanto al tono che hai scelto di usare...
"No comment"
A presto
Gabriele Carniani
Beh, basta che vai a vedere al punto 3.
"Che di solito si ispirava all’art. 173-bis del RD 1368/1941."
Cosa vuol dire secondo te?
Se permetti io uso il tono che mi pare e non mi pare sia tu a doverlo sindacare con il tuo "No comment".
Stammi bene
Piuttosto farei presente le idiozie del DL 83/2015 in primis una modifica del Codice Civile attraverso il Decreto Legge. Una pazzia.
Poi, puntualizziamo gli errori assurdi dell'articolato.
Come si fa a imporre il metro quadro come unità di misura. E dove il mercato usa unità diverse come il metro cubo, l'unità come ci si regola? Si converte in metri quadri comunque?
L'esposizione analitica degli adeguamenti e le correzioni della stima inoltre, sembra richiamare più una stima per SAD, che non è un IVS, piuttosto che una stima per MCA. Sembrerebbe un passo indietro, meglio non dire nulla allora.
E altre imprecisioni estimative che adesso non sto a elencare.
Per curiosità: dove si giurava per PST (o se preferisci PCT)? Il giuramento rappresenta un impegno solenne che non può essere assunto distanza perché presuppone anche una certa gestualità (anche se poi in realtà nessuno la segue). Quei Tribunali cui fai riferimento potevano essere oggetto di impugnazioni da parte degli esecutati.
Comunque, se questi usavano il giuramento a distanza quando il CPC prevedeva la comparsa DAVANTI AL GIUDICE per il giuramento, non vedo perché debbano rinunciarvi oggi (a loro rischio) che il CPC prevede un semplice passaggio presso la cancelleria.
Hmm.
Roberto ciao.
Grazie per il post.
Sai.
Il nostro sito non è molto frequentato.
Abbiamo una media di 500 visitatori al giorno.
Non sono tanti.
Ma è sempre una pluralità di persone,
e per non urtare la sensibilità di qualcuno
- quando scriviamo -
cerchiamo di mantenere un po' le distanze.
Ed evitiamo di far trasparire le nostre opinioni.
Specie quando si rischia di sconfinare
- o quasi -
nel campo della politica.
Comunque
- potendo scegliere -
cerchiamo di dare un messaggio di ottimismo,
anche se in realtà...
In effetti le questioni che tu sollevi
sono comprensibili.
Purtroppo bisogna ammetterlo:
c'è sempre molta distanza
tra che scrive le leggi,
ed il cittadino
che poi le deve rispettare.
C'è solo da sperare che in futuro la distanza diminuisca
ma mi pare che la tendenza sia un'altra.
A presto.
Ciò che prevede la nuova norma avveniva anche prima,adesso,a mio giudizio,il CTU viene "caricato" di molte responsabilità.Sono ricerche molto puntuali,ad esempio se vi sono debiti condominiali,ancora lo stadio della eventuale domanda di sanatoria,ovvero se può essere accolta o meno.Ricordo a me stesso che il CTU in caso di omissione,anche in buona fede,risponde patrimonialmete. Dulcis in fundo.Gli onorari non sono assolutamente adeguati .I "tagli" sui compensi sono ormai noti.In passato ho lavorato molto nel campo,adesso non sono più interessato !
Carissimo Raffaele
grazie per il post.
Un'analisi un po' pessimistica
la tua;
ma veritiera.
Sono molti ormai
i campi in cui stanno aumentando le responsabilità
a fronte di minori introiti
(scia, sicurezza cantieri, stime, contrattuale, cognitivo, ecc.).
Un problema che non sembra avere soluzione.
Se non cercare di migliorare il proprio operato
rassegnandosi a poche e sporadiche gratificazioni.
A presto.
Gabriele Carniani.
Uno strumento di lavoro per a tutti gli esperti estimatori. Iscrizione gratuita sul sito http://www.valoriimmobiliari.com dove è possibile inserire la propria stima ed ottenere un giudizio di coerenza in base alle stime presenti nel data base. Mentre crei la tua banca dati concorri a creare la banca dati nazionale.
Roberto ciao
grazie per il post
e per la tua preziosa segnalazione
A presto
Gabriele Carniani
come sempre in Italia non si premia la professionalità e l'esperienza del tecnico, ma si va direttamente alle tasche; per togliere un compenso già minimo .....
Carissima Patrizia Ferrari
grazie per il tuo post
Sulle prime mi sono un po' arrabbiato
scoprendo la novità del pagamento "post vendita"
Ma converrai con me
che professionalità ed esperienza
non ti portano a stimare un valore
che fa andare l'asta deserta
ed allora è giusto che un esperto estimatore
venga pagato in base ad un valore di mercato
che poi di mercato non lo è per niente?
Certo
quello sì
per lo meno
avessero anche aggiornato le tariffe
che sono ferme al 2002...
Non sono per nulla d'accordo sul commento in risposta al geometra Ferrari.
La prestazione del tecnico va quantificata e retribuita a prescindere dal fatto che l'immobile venga venduto o meno e soprattutto a prescindere dall'importo. Non vedo assolutamente cosa centrino le due cose.
Il tecnico è chiamato a fare una stima e deve essere retribuito per ciò che è stato chiamato a fare, fine.
L'immobile potrebbe anche non essere mai venduto e non vedo per quale motivo il tecnico ne debba subire le conseguenze.
Non è assolutamente ovvio che una stima ben fatta e veritiera, garantisca la vendita dell'immobile e questo è un principio che alla base di ogni tipo di mercato.
Senza contare che il principio stesso dell'asta, porterà ad una riduzione di quella stessa cifra e non vedo perchè questo debba riguardare il tecnico che ha semplicemente fatto il suo lavoro.
Il compito del tecnico non è far si che l'immobile venga venduto, non si occupa del settore commerciale, non è un venditore. E' chiamato a fare una stima e per quello, solo per quello, deve essere retribuito.
Poi ne possiamo discutere sul fatto se sia più o meno opportuno trovare criteri restrittivi per evitare che le stime vengano gonfiate (cosa che avverrà sicuramente con questo sistema irrispettoso) ma ripeto, ciò prescinde dalla vendita dell'immobile.
Non sanno più come sminuire le professioni.
Carissima Simona
grazie per il post
Hai ragione:
stanno sminuendo le professioni.
Le ragioni sono molte,
riesco a immaginarmele,
e le trovo ingiuste.
Ma il discorso ci porterebbe troppo lontano.
Sul tema dell'estimo,
invece,
permettimi di isolare una tua frase:
"La prestazione del tecnico va quantificata e retribuita a prescindere dal fatto che l’immobile venga venduto o meno"
Mi chiedo:
se io sono chiamato a stabilire
il valore di mercato di un bene
per un'asta giudiziaria,
e poi l'asta va deserta;
ho stabilito il valore di mercato?
O meglio,
per citare la formula che ben conosciamo,
ho assolto bene e fedelmente al mandato affidatomi?
a presto
Gabriele Carniani
che ne dite voi se per ogni punto di quelli previsti dalla nuova normativa ci fosse un compenso come da articolo 12 con un minimo ed un massimo, ad esempio minimo € 150,00 massimo € 1000,00, per ogni operazione effettuata. Abolizione dell’articolo 13 pertanto con il pagamento immediato di quanto abbiamo fatto?
Se non li ho contati male sono 17 punti sui quali dobbiamo lavorare al minimo sono € 2.550,00 oltre alle spese, se andiamo al massimo sono € 17.000,00, fatto tre perizie possiamo andare in vacanza.
Pertanto il nostro compenso è svincolato da quando ed a quanto il bene va venduto, inoltre siamo pagati immediatamente, è gradita la vostra opinione in merito ….
Carissimo Augusto
grazie per il post
la tua proposta è interessante
ma con l'aria che tira...
sembra quasi un'utopia
Gabriele Carniani
Faccio perizie per esecuzioni immobiliari da circa otto anni. La nuova legge non mi crea problemi riguardo ai contenuti che già inserivo nelle perizie, questo anche grazie a quesiti molto dettagliati proposti dal tribunale. Per quanto riguarda gli onorari del ctu, prima eravamo soggetti solo ai capricci del giudice di turno (non tutti i giudici, ma molti sì, hanno questo vezzo di decurtare anche in maniera forte gli onorari, senza tante spiegazioni e convenevoli. Adesso dovremmo attendere che i beni vengano venduti, magari dopo diverse aste con prezzi da fame. Questa postilla aggiunta in sede di conversione altro non è che un favore alle banche, che rappresentano il 99% dei procedimenti di esecuzione immobiliare. I tecnici liberi professionisti e ctu ringraziano sentitamente il governo. Per quanto mi riguarda non so se continuerò a fare perizie con questi chiari di luna.
Carissima Marina
grazie per il post
un favore alle banche?
in effetti,
come diceva quello la',
a pensar male...
smettere di fare perizie?
chissa'.
tutti i settori stanno peggiorando.
gradualmente ,
da un po' di anni a questa parte ,
le professioni ordinistiche sono diventate piu' complicate;
sempre piu' adempimenti,
maggiori responsabilità,
a fronte di una concorrenza sempre più fuori controllo.
verrebbe voglia di gettare la spugna,
ma non credo che sia la strada più giusta.
stiamo a vedere...
a presto.
Gabriele Carniani