Wiki IVS: il glossario delle valutazioni immobiliari.

#IVS #EVS #MCA
#TEGoVA #IVSC

Valutare un immobile con gli IVS?
Non è poi così difficile.
Ma avvicinarsi a questi metodi, è un po’ come affrontare un mondo nuovo.

Dobbiamo ammetterlo.
Il suo linguaggio va imparato, per essere compreso appieno.

  • Comparabile,
  • rapporto di valutazione,
  • subject,
  • Market Comparison Approach …

Cosa vogliono dire queste parole?
Con le righe che seguono, proveremo a dare un significato a questi, ed altri vocaboli.

ivs evs - stime immobiliari - valutazioni- studiopcg - pezzoli e carniani - geometri in firenze

 

 1. Cosa sono gli IVS.


Sono gli Standard di Valutazione Internazionali.

Si propongono di standardizzare il metodo di stima degli immobili.
E lo fanno secondo un procedimento fissato e condiviso dall’IVSC.



 2. Che cos’è IVSC?


E’ l’International Valuation Standard Council, fondato a Londra nel 1981.
E’ un’organizzazione non governativa, indipendente e non-profit.

 

 3. E gli EVS, cosa sono?


Sono gli Standard di Valutazione Europei.
Contenuti in un libro, giunto ormai alla ottava edizione (The Blue Book)
.
Lo pubblica il TEGoVA, sin dai primi anni ottanta.



 4. Che vuol dire TEGoVA?


E’ un’altra sigla in inglese, che significa:
The European Group of Valuator‘s Associations.

E’ un ente che raggruppa le associazioni europee di valutatori.
C’è un consiglio direttivo (Board), ed un’Assemblea generale.
Quest’ultima si riunisce in maniera itinerante e saltuaria.


 5. Cos’è l’expertise?


E’ un sistema di quotazione immobiliare esattamente contrario allo spirito degli IVS, o degli EVS.
L’expertise è il metodo di stima tradizionale.

E cioè la pratica professionale che stima il valore di mercato degli immobili, con un giudizio sintetico.
L’attribuzione del valore unitario (o del saggio di capitalizzazione), si basa solo sull’esperienza e la competenza del valutatore.
Il risultato è soggettivo e non può essere dimostrato, nè verificato.
L’expertise sfocia nella redazione di una perizia di stima, gli IVS in un rapporto di valutazione.



 6. Cos’è il rapporto di valutazione?


A differenza della perizia di stima:

  • consente di dimostrare il valore ottenuto,
  • può essere controllato e verificato,
  • è soggetto a standard che impongono un codice di condotta.



 7. Cos’è un comparabile?


E’ un immobile simile a quello che dobbiamo stimare (detto subject), col metodo del MCA.

Simile?
Ma quanto simile?
Tanto da poter dire che appartiene allo stesso segmento di mercato, di quello del subject.



 8. Che vuol dire MCA?


La Comparazione di Mercato è il metodo più usato, tra quelli degli IVS.
Si basa sulla ricerca e sulla scelta dei comparabili.
Ed il loro confronto con il subject, tramite l’aggiustamento matematico e ponderato dei loro prezzi.
Secondo le diverse caratteristiche tecnico-economiche.




 9. Come si definisce il segmento di mercato?


E’ l’unità elementare del mercato immobiliare.
Non scindibile.
Proprio come un atomo.
Deve avere gli stessi indicatori economico-estimativi rispetto alla casa da stimare.



 10. Quali sono gli indicatori economico estimativi?

Sono questi:

  • localizzazione (zona, quartiere, ecc)
  • tipo di contratto (compravendita, vendita forzata, ecc.)
  • destinazione (abitativo, ufficio, negozio, ecc.)
  • tipologia immobiliare (terreno o fabbricato? nuovo o usato?)
  • tipologia edilizia (villino, appartamento, colonica, capannone, ecc.)
  • dimensione (piccolo, medio o grande?)
  • forma di mercato (monopolio? oligopolio? concorrenza perfetta?)
  • caratteri della domanda e dell’offerta (privato o impresa?)
  • livello del prezzo di mercato (i prezzi stanno aumentando o diminuendo?)
  • filtering (zona di pregio o degrado?)



 11. Tutto qua?


Grazie per la domanda :-)
Vuoi saperne di più?
A breve troverai altri approfondimenti sul nostro sito.
Per esempio:

  • Il prezzo, il valore di mercato e gli altri valori.
  • Le superfici secondo gli IVS.
  • I tre metodi di valutazione immobiliare degli IVS.
  • I tipi di mercato.


Per approfondire.

Potrai conoscer meglio l’argomento cliccando sui link che seguono;
(ma devi masticare l’inglese):

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9 risposte a Wiki IVS: il glossario delle valutazioni immobiliari.
#IVS #EVS #MCA
#TEGoVA #IVSC

  1. Marco Staffoli dice:

    Il metodo proposto da Venturini è sicuramente efficace, ma non è certamente efficiente.

    Consente di trovare comparabili ma a patto di dover dedicare a questa attività 4 o 5 ore di tempo e di smanettamenti vari tra siti e fogli excel senza contare eventuali errori di distrazione o battitura che potrebbero inficiare il risultato della ricerca.

    Oggi esiste un metodo veramente efficiente e si chiama “Ricerca Comparabili 2.0”.
    Con qualche click trovi i comparabili che ti servono in 10 minuti di orologio.
    Li vedi anche georiferiti sulla mappa.

    Marco Staffoli
    Responsabile Sviluppo Software
    STIMATRIXCity

    • Gabriele Carniani dice:

      Carissimo Marco

      grazie per il tuo post
      anche se sembra
      (ma potrei sbagliarmi)
      vagamente pubblicitario.

      Il “metodo Venturini” è stato molto implementato
      a quanto so.

      le critiche che tu muovi
      (al limite)
      potevano andar bene qualche anno fa.

      comunque rispetto il tuo punto di vista
      e quello della tua stimata azienda.

      a presto

      • Marco Staffoli dice:

        Scusami Gabriele, concedimi che se è pubblicità parlare di STIMATRIXCity e di Ricerca Compravendite 2.0 allora lo è anche parlare di Venturini e del suo metodo.

        :-)

        Detto questo, non sapevo che esistesse un “nuovo” metodo Venturini e sarei molto curioso di conoscerlo. Se hai documentazione in merito sarei lieto di leggerla.

        Il metodo Venturini che io conosco fa riferimento a un pdf del 2013

        http://geometriarezzo.it/images/CE-08-Articolo%20Venturini.pdf

        In questo pdf sono presentate tutta una serie di operazioni molto onerose in termini di tempo, poco efficienti e poco efficaci.

        Però, ripeto, questo è il metodo del 2013 non conosco le ulteriori evoluzioni di cui mi hai accennato e che sono sinceramente interessato a leggere.

        Cordialmente
        Marco Staffoli

        • Gabriele Carniani dice:

          Marco ciao

          il metodo del 2013 lo uso spesso
          funziona bene
          e mi pare semplice ed intuitivo

          per le novità
          invece
          potrai leggere l’articolo di Matteo Negri
          che ho messo sulla webpage
          al paragrafo “Per approfondire …”

          grazie

          a presto

      • Marco Staffoli dice:

        Gentile Gabriele,
        ti invito a provare anche metodi alternativi a quelli che già utilizzi.
        Sono sicuro che se oggi consideri questo metodo manuale di ricerca “semplice ed intuitivo”, dopo aver provato Ricerca Compravendite 2.0 non potrai più considerarlo tale.
        E’ come paragonare la bicicletta a una motocicletta.
        Te le suggerisco proprio perché li conosco entrambi: il primo per averlo letto e sperimentato come te, il secondo per averlo progettato e realizzato.

        Cordialmente
        Marco

  2. A mio avviso non c’è una banca dati sicura di immobili oggetto di trasferimento c’è quella della FIAIP Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, che però, deve essere vagliata attentamente perché loro tendono a vendere e quindi non sempre le valutazioni possono essere obiettive. Un’ulteriore banca dati si può avere spulciando nel sito delle Aste Immobiliari dove vi sono gli immobili valutati e se si trova la perizia di qualche collega ci si può avvicinare. Però se non ci sono immobili del segmento di quello oggetto di perizia è difficile fare la valutazione con MCA come la intendono loro.

    • Gabriele Carniani dice:

      Davide penso proprio che tu abbia ragione
      Anche io sono un po’ scettico sulle banche dati
      Per lo meno sino a che il ritmo delle transazioni non si riprende un po’
      Per adesso mi appoggio alla conservatoria dei registri immobiliari
      Spendo molto
      Ma la qualità del rapporto di valutazione è importante
      Specie oggigiorno che c’è molta concorrenza

      Grazie per il post

      A presto

  3. Anonimo dice:

    Caro Carniani,
    Gli IVS sono una bella utopia, molto difficile da realizzare.Trovare i comparabili è un’impresa impossibile.

    • Gabriele Carniani dice:

      Caro Anonimo

      trovare i comparabili?
      anche io pensavo fosse difficile.

      per lo meno sino a quando
      non ho avuto la fortuna di assistere
      ad un corso del Geom. Fulvio Venturini.

      imparando un metodo veramente rapido ed efficace.

      A presto

      Gabriele Carniani

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