Wiki IVS: il glossario delle valutazioni immobiliari.

Valutare un immobile con gli IVS?
Non è poi così difficile.
Ma avvicinarsi a questi metodi, è un po’ come affrontare un mondo nuovo.

Dobbiamo ammetterlo.
Il suo linguaggio va imparato, per essere compreso appieno.

• Comparabile,
• rapporto di valutazione,
• subject,
• Market Comparison Approach, ecc. …

Cosa vogliono dire queste parole?
Con le righe che seguono, proveremo a dare un significato a questi, e ad altri vocaboli.

 1. Cosa sono gli IVS.

Sono gli Standard di Valutazione Internazionali.
Si propongono di standardizzare il metodo di stima degli immobili.
E lo fanno secondo un procedimento fissato e condiviso dall’IVSC.

 2. Che cos’è IVSC?

E’ l’International Valuation Standard Council, fondato a Londra nel 1981.
E’ un’organizzazione non governativa, indipendente e non-profit.

 3. E gli EVS, cosa sono?

Sono gli Standard di Valutazione Europei.
Contenuti in un libro, giunto ormai alla nona edizione (The Blue Book).
Lo pubblica il TEGoVA, sin dai primi anni ottanta.

 4. Che vuol dire TEGoVA?

E’ un’altra sigla in inglese, che significa:
The European Group of Valuator‘s Associations.
E’ un ente che raggruppa le associazioni europee di valutatori.

C’è un consiglio direttivo (Board), ed un’Assemblea generale.
Quest’ultima si riunisce in maniera itinerante e saltuaria.

 5. Cos’è l’expertise?

E’ un sistema di quotazione immobiliare esattamente contrario allo spirito degli IVS, o degli EVS.
L’expertise è il metodo di stima tradizionale, ormai in gran parte superato.

E cioè la pratica professionale che stima il valore di mercato degli immobili, con un giudizio sintetico.
Il valore unitario (o il saggio di capitalizzazione), si basa solo sull’esperienza e la competenza del valutatore.

Il risultato è soggettivo e non può essere dimostrato, nè verificato.
L’expertise sfocia nella redazione di una perizia di stima sommaria, gli IVS in un rapporto di valutazione.

 6. Cos’è il rapporto di valutazione?

A differenza della perizia di stima:

• consente di dimostrare il valore ottenuto,
• può essere controllato e verificato,
• è soggetto a standard che impongono un codice di condotta.

 7. Cos’è un comparabile?

E’ un immobile simile a quello che dobbiamo stimare (detto subject), col metodo del MCA.

Simile?
Ma quanto simile?

Quasi uguale, tanto da poter dire che appartiene allo stesso segmento di mercato, di quello del subject.

 8. Che vuol dire MCA?

La Comparazione di Mercato è il metodo più usato, tra quelli degli IVS.
Si basa sulla ricerca e sulla scelta dei comparabili;
ed il loro confronto con il subject, tramite l’aggiustamento matematico e ponderato dei loro prezzi.
Secondo le diverse caratteristiche tecnico-economiche.

 9. Come si definisce il segmento di mercato?

E’ l’unità elementare del mercato immobiliare.
Non dividibile.
Proprio come l’atomo.

Deve avere gli stessi indicatori economico-estimativi rispetto alla casa da stimare.

 10. Quali sono gli indicatori economico estimativi?

Sono questi:

• localizzazione (zona, quartiere, ecc)
• tipo di contratto (compravendita, vendita forzata, ecc.)
• destinazione (abitativo, ufficio, negozio, ecc.)
• tipologia immobiliare (terreno o fabbricato? nuovo o usato?)
• tipologia edilizia (villino, appartamento, colonica, capannone, ecc.)
• dimensione (piccolo, medio o grande?)
• forma di mercato (monopolio? oligopolio? concorrenza perfetta?)
• caratteri della domanda e dell’offerta (privato o impresa?)
• livello del prezzo di mercato (i prezzi stanno aumentando o diminuendo?)
• filtering (zona di pregio o degrado?)

 11. Tutto qua?

Grazie per la domanda :-)
Vuoi saperne di più?
A breve troverai altri approfondimenti sul nostro sito.
Per esempio:

• Il prezzo, il valore di mercato e gli altri valori.
• Le superfici secondo gli IVS.
• I tre metodi di valutazione immobiliare degli IVS.
• I tipi di mercato.

Per approfondire.

Potrai conoscer meglio l’argomento cliccando sui link che seguono;
(ma devi masticare l’inglese):

• consulta al sito web dell’IVSC,
  
• consulta il sito internet del TEGoVA,
  
• leggi l’articolo di Matteo Negri sul Geometra Bresciano “La ricerca dei dati immobiliari […]” .
  
  

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Gabriele Carniani

Consulente immobiliare e tecnico legale di lunga esperienza.
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