Revisione degli estimi:
le nuove categorie catastali.

#Catasto #AgenziaDelleEntrate
#AGE

La revisione degli estimi è stata (per ora) rinviata.

Anche se alcune scelte erano ormai già ben delineate.
Per esempio il fatto che le categorie catastali sarebbero cambiate, e che le rendite dovevano essere calcolate sulla superficie catastale.

Ma quali dovevano essere le nuove categorie?
E perchè cambiarle?


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1. Facciamo un passo indietro.

Quello che oggi si chiama catasto fabbricati, fino a pochi anni fa si diceva nuovo catasto edilizio urbano (NCEU).
Perché “nuovo” catasto?
Semplice: rispetto a quello che c’era prima, costituiva una bella novità.
Infatti – sino ad allora – il catasto era solo rurale (nuovo catasto terreni – nct), almeno per la gran parte della penisola.

Forse ti starai chiedendo:
“Chissà quando è stato istituito”

Un bel po’ di anni fa.
Infatti prese il via nell’epoca a cavallo degli anni trenta e quaranta.
Sì.
In effetti qualche anno è passato.
E di cose ne sono cambiate.
C’è stata una guerra.
E’ arrivato il suffragio universale.
L’uomo è andato sulla luna.
E via dicendo.

Hanno fatto bene – quindi – a cambiargli il nome.
Ma cos’altro è cambiato?
Non molto.
Le categorie catastali – per esempio – sono sempre le stesse.
E molte rispecchiano un mondo che non c’è più.
Un esempio su tutti?
L’abitazione ultrapopolare, e cioè quella senza bagno; anzi la “latrina”, che era nel corridoio comune e serviva anche altri appartamenti.

Quasi inconcepibile nell’Italia del terzo millennio.

Con l’informatizzazione – poi – è arrivato il catasto on line (completamente obbligatorio da giugno 2015).
E con il sister le visure in rete.

Ma le basi del catasto fabbricati sono sempre la stesse.
Nulla è cambiato, tranne una cosa.
Le rendite catastali.

Quando?
Perchè?
Vediamo un po’.


2. La prima revisione degli estimi.

Fino a poco tempo fa, le rendite catastali erano riferite al  triennio ’37-’39, e per renderle attuali andavano moltiplicate per dei coefficienti.
Questi parametri venivano periodicamente aggiornati dalla commissione censuaria centrale, e servivano per stabilire la base imponibile di alcune imposte e tasse.

Poi si decise di aggiornare gli estimi catastali.
Era la fine degli anni ottanta.
Stava per tramontare l’epoca dell’INVIM.
Una delle imposte più ingiuste e contrastate della nostra storia.
Di lì a poco sarebbe arrivata l’ICI, che oggi (in nome della semplificazione) è stata sostituita da IMU, e TASI con l’aggiunta della TARI (passando attraverso la TARES e la RES – ex TARSU, TIA e superTIA).
E cioè la IUC: imposta “una e trina” al tempo stesso.

Ti sei perso?
Sì, in effetti…
Ci vorrebbe un capitolo a parte.
Ma andremmo fuori tema.

Comunque in quegli anni le rendite catastali vennero rese più attuali, e vennero riferite all’epoca censuaria ’88-’89.
Ma in molti casi i valori superarono quelli di mercato.
E questo – a distanza di tanti anni – per molti è ancora, un gran problema.
Infatti quelle rendite sono a tutt’oggi, ancora in vigore.

Ma le categorie?
No.
Quelle non vennero cambiate.

Ma perchè sono sempre le stesse?
Si è mai pensato di riformarle?


3. La riforma rimasta al palo.

Verso la fine degli anni novanta si gettarono le basi per una nuova – e finalmente equa – revisione degli estimi.
Venne stabilito che la rendita doveva essere calcolata in base ad un parametro univoco per tutti i tipi di fabbricati, e cioè la superficie catastale.
Vennero inoltre stabilite quelle che sarebbero dovute essere le nuove categorie catastali.

Ma gli anni sono passati senza che esse venissero poi istituite.
E tutto ciò pare che oggi venga considerato obsoleto, tanto che sembra essere allo studio un nuovo sistema di classamento.

Vi saranno quindi delle nuove categorie catastali rispetto a quelle concepite nel 1998 e mai adottate.

Ma la superficie catastale da dove si prende?
Si può trovare nelle visure?




4. Il “mistero” della superficie catastale scomparsa.

La superficie catastale è un dato che deve essere obbligatoriamente calcolato per la maggior parte degli aggiornamenti catastali. 

L’obbligo vige ormai da molti anni.
Ognuno di noi tecnici (architetti, geometri, ingegneri, periti, ecc.) calcola questo dato attraverso il software ministeriale docfa.

E per molti anni, una volta presentato il docfa, la superficie catastale compariva in visura.

Verso la metà del 2009 questo dato sparì dalle visure catastali.
E nessuno ha mai spiegato il perché. 
Vedere per credere:
prima,
dopo.


Perchè? 

Chissà…

5. La superficie catastale riapparsa.

Il 9 Novembre 2015, senza alcun preavviso, la superficie catastale è riapparsa nelle visure catastali. 
Per ora il dato non incide sulla tassazione degli immobili, tranne (forse) la TARI.
Se la superficie non è corretta si può richiedere la rettifica.
Il modulo lo puoi trovare nel sito dell’agenzia delle entrate, o nella pagina del nostro sito dedicata alla modulistica catastale.
Ci trovi anche un foglio excel per il calcolo della superficie catastale.

Ma veniamo al dunque.

Vediamo quali erano le categorie concepite nel 1998.
E quali sono quelle che ci aspettano.
Continua a leggere a pagina due (cliccando sul 2 azzurro più in basso).




Gabriele Carniani
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Gabriele Carniani

Consulente immobiliare e tecnico legale di lunga esperienza.
Da alcuni anni è molto attivo sul web.
Scrive per StudioPCG ed altri siti del settore.
Ha fondato diversi gruppi di discussione tra cui:

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