Novità per le esecuzioni immobiliari: cambiano stima e compensi del CTU.

#CTU #esperto #estimatore
#DL83 #Legge132


In caso di esecuzione immobiliare, gli immobili devono essere stimati.
Viene nominato un esperto estimatore.
Il quale – dopo aver giurato – deve fare le sue indagini, valutare i beni e redigere la relazione peritale.

Che cosa ci deve scrivere?
Quanto costa una stima?
Ebbene, da qualche tempo ce lo dice la legge.
Quale? Da quando? Perchè?

Scorri giù per sapere come funziona.


courtesy of Colleen Lane - studiopcg, consulenze immobiliari in firenze - pezzoli e carniani geometri

 


 1. Cosa cambia col DL 83/2015 (legge 132/2015)? 



Il cosiddetto decreto fallimenti (inizialmente detto “Giustizia per la Crescita”), ha introdotto parecchie novità in tema di giustizia.
Per esempio ha rinviato il PAT al 1 Gennaio 2016 (il Processo Amministrativo Telematico, poi prorogato di altri sei mesi col milleproroghe 2016).

Altri esempi?
L’albo dei consulenti tecnici diviene (finalmente) telematico.
E adesso – per velocizzare – si giura dinanzi al cancelliere (questo è un passo indietro, in alcuni tribunali si giura via PCT).

Ci sono anche molte importanti novità, nei contenuti obbligatori del rapporto estimativo, per la procedura di espropriazione immobiliare.
In sede di conversione in legge, sono poi state apportate alcune modifiche molto incisive.
Più avanti vedremo quali.



 2. Come si redige la valutazione degli immobili?


Le stime immobiliari sono sempre più al centro dell’attività normativa.

E – come detto – adesso c’è una legge.
Entrata in vigore il 21 Agosto 2015.
Essa precisa i contenuti delle relazioni peritali per le esecuzioni forzate (pignoramenti ecc.).
Ed altro ancora (per esempio viene istituito l’albo telematico dei ctu).

 

 3. Quali sono i requisiti della valutazione immobiliare?


Fino a poco tempo fa tutto dipendeva dal quesito posto dal giudice.
Che di solito si ispirava all’art. 173-bis del RD 1368/1941.
Ove venivano - in pratica - dettati dei contenuti minimi di legge.

Adesso se ne aggiungono altri.
E cioè quelli del decreto legge 83/2015, convertito nella legge 132/2015. 


Quali sono?
Quelli che seguono:

3.1 calcolare la superficie dell’immobile;

3.2 specificare: 
3.2.1 la superficie commerciale,
3.2.2 il valore al metro quadro,
3.2.3 il valore complessivo.

3.3 Esporre analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, tra cui la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto,

distinguendo tra:
3.3.1 adeguamenti per oneri di regolarizzazione urbanistica,
3.3.2 per lo stato d’uso e di manutenzione,
3.3.3 per lo stato di possesso,
3.3.4 per vincoli e oneri giuridici (ove non eliminabili nel corso del
 procedimento esecutivo), 
3.3.5 per le eventuali spese condominiali insolute.

Inoltre:
3.4 in caso di opere abusive, va controllata la possibilità di
sanatoria, ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001, ed i costi della stessa;

3.5 va sempre verificata la presenza di istanze di condono, indicando il nome del richiedente, di quale legge trattasi, a che punto è la pratica, i costi per l’ottenimento della sanatoria, e le oblazioni già corrisposte o da corrispondere;

3.6 in ogni caso bisogna verificare, se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 47/85, oppure dall’articolo 46, comma 5 del DPR 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
infatti per gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari (e in caso di abusi sanabili), l’aggiudicatario può presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

3.7 Verificare se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

3.8 informare circa:
3.8.1 l’importo annuo delle spese fisse di  gestione o di manutenzione, 
3.8.2 eventuali spese straordinarie  già  deliberate (anche se il relativo debito non  sia  ancora scaduto),
3.8.3 eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due  anni  anteriori  alla data della perizia,
3.8.4 il corso di eventuali  procedimenti  giudiziari relativi al bene pignorato. 

Quest’ultimo capoverso è – a dir poco – curioso.
Un dato del genere deve fornirlo l’estimatore?
Il tribunale lo dovrebbe conoscere.



 4. Perché le relazioni di stima devono essere brevi?  



Abbiamo detto che a legge 132 porta alcune novità, rispetto al DL 83.
Una di queste merita una riflessione in più.
Infatti il provvedimento in esame, impone chegli atti di parte e i provvedimenti del giudice“ (depositati col PCT), venganoredatti in  maniera sintetica“.
Il legislatore non spiega perchè.
Lo possiamo solo immaginare.

Adesso molti atti vengono letti a video.
E lo stile deve cambiare.
Per questioni di attenzione, e non solo.

E il consulente tecnico d’ufficio?
Si deve ispirare a questo principio?
Chissà…



 5. Qual’è il compenso dell’esperto estimatore? 

 

In sede di conversione è stato aggiunto questo periodo:

“Il compenso dell’esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall’ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita.
Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima”.

Tradotto:

  • l’acconto può essere liquidato solo dopo la consegna della stima (quindi le spese, le anticipa l’estimatore),
  • il saldo solo dopo la vendita (quindi molto più tardi, rispetto a prima),
  • la definitiva liquidazione della parcella professionale – probabilmente –  porta a cifre molto inferiori.

Comunque l’emendamento che riforma la liquidazione del CTU esperto stimatore, forse è incostituzionale.


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© 2015-2016 Gabriele Carniani – Riproduzione riservata

Ultimo aggiornamento: 4th November'16 at 12:52pm

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Gabriele Carniani

Consulente immobiliare e tecnico legale di lunga esperienza.
Da alcuni anni è molto attivo sul web.
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46 reazioni a Novità per le esecuzioni immobiliari: cambiano stima e compensi del CTU.
#CTU #esperto #estimatore
#DL83 #Legge132

  1. sergio ha scritto:

    Voglio sottoporvi una valutazione di un complesso immobiliare fatta da un geometra esperto stimatore CTU del tribunale. Costui ha preso le superficie delle civili abitazioni, dei sottotetti, delle stalle, dei fienili, della porcilaia, del garage e di una tettoia, le ha sommate fra di loro indistintamente e ha dato loro un unico valore futuro ipotizzato a cambio di destinazione d’uso e ristrutturazione avvenuta. Per me non è corretto perchè nella valutazione degli immobili le superfici hanno una incidenza diversa: 100% per le civili abitazioni, 35% per i sottotetti non abitabili, 20% per i locali accessori non collegati, 50% per il box non collegato ecc. così come specificato nel sito dell’Agenzia del Territorio alla guida “istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili”
    Riporto qua sotto una stralcio di detta perizia chiedendo cosa ne pensate.

    Le superfici commerciali sono state calcolate dai rilievi effettuati in loco e, ove impossibile accedere agli immobili dalle planimetrie catastali con metodo grafico, tenendo in considerazione la Superficie Esterna Lorda (SEL) come prevede il Codice delle Valutazioni Immobiliari. Per la quantificazione dei rapporti mercantili si è fatto riferimento ai parametri di cui al Sistema Italiano di Misurazione.
    Tenendo conto di quanto sopra esaminato, il sottoscritto CTU ha formato il proprio giudizio di stima valutando dapprima un valore “ordinario” al quale sono state successivamente apportate opportune deduzioni dovute agli oneri di “trasformazione” necessari alla ristrutturazione che si renderebbe indispensabile a portare in condizione di “ordinarietà” i beni immobili.
    In sintesi il procedimento di stima adottato è quello a “Valore di Trasformazione”.
    Tra le deduzioni si è tenuto in particolare conto la condizione del possesso e la condizione urbanistico-amministrativa dei beni nonché le previsioni del Regolamento Urbanistico ed i vincoli territoriali involgenti la zona.
    Tutto ciò ha comportato una serie di decurtazioni, che più avanti verranno quantificate, che hanno portato a determinare un valore “attuale” che rappresenti il più probabile valore di mercato del bene oggetto di valutazione.
    E’ necessario infine precisare che gli elementi ed i parametri oggettivi riportati nella presente valutazione sono stati adottati quali meri indizi che concorrono solo in parte alla formazione del giudizio di stima che rimane comunque espresso “a corpo e non a misura”.
    Quantificando:
    Considerando l’ubicazione dei beni il sottoscritto ritiene equo e congruo adottare il prezzo medio del “ben futuro” ipotizzato a ristrutturazione eseguita, pari a:
    - Prezzo unitario medio del bene futuro €/mq 1.550,00
    Da cui dovremo detrarre gli oneri di trasformazione.
    Secondo le tabelle DEI – Prezzi delle Tipologie Edilizie, gli oneri ed i costi di una ristrutturazione edilizia si attestano attorno alla somma di
    - Prezzo di ristrutturazione dei fabbricati €/mq. 991,00
    Ne deriva che nelle condizioni attuali i fabbricati posso mediamente costituire un valore unitario di stima pari al più probabile valore del bene futuro meno i costi e gli oneri di trasformazione. In cifre:
    1.550,00 – 991,00 = €/mq. 559,00
    E dunque sviluppando i calcoli avremo:
    SEL fabbricati con accessori = circa mq. 388 x €/mq 559,00 = €. 216.892,00
    Da tale cifra dovranno essere ulteriormente detratti e/o aggiunti tutti i più innanzi esposti elementi costitutivi i pregi e difetti degli immobili (possesso, situazione urbanistica, condizione ipocatastale ecc.), con evidente, sensibile, prevalenza dei difetti sui pregi.
    L’entità di queste deduzioni può essere quantificata solo in via approssimata per le ragioni più innanzi espresse e perché in parte dipendenti da onorari professionali che sfuggono ad una precisa concretazione a causa dell’abolizione delle tariffe professionali.
    Svolgendo le opportune considerazioni estimative il sottoscritto reputa equa e congrua una decurtazione sul valore dianzi espresso della percentuale complessiva pari al 35% che sviluppando i calcoli offre il seguente risultato:
    Più probabile valore di mercato attuale €. 216.892,00 – 35% = €. 140.979,80

  2. francesco pozzi ha scritto:

    salve,
    segnalo software free predisposto dal TRIBUNALE di VARESE per calcolo parcelle CTU che penso possa essere d’aiuto ai Colleghi
    http://www.tribunale.varese.it/index.phtml?Id_VMenu=1233
    cordiali saluti
    francesco pozzi
    CTU Tribunale Varese pos. n° 483
    autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
    http://www.darioflaccovio.it/libri-estimo/1117-formulario-guida-consulente-tecnico-dufficio-di-parte.html

  3. francesco pozzi ha scritto:

    Gentile Lara,
    deve far riferimento al famigerato ampliamento dell’articolo 161 c.p.c. introdotto dalla Legge di conversione n.132, 06/08/2015, del D.L. n. 83, 27/06/2015 che ha stabilito questo concetto del tutto assurdo di liquidazione degli onorari dei CTU (che ricordo sono fermi al 2002…i CTU sono una categoria del tutto trascurata dal governo e dagli Ordini e Collegi….ricordiamocene alle votazioni politiche e professionali)
    “Il compenso dell’esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall’ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima”.
    Prima della vendita sono previsti pertanto solo acconti pari al 50% degli onorari..quindi, dopo la vendita, si può liquidare il 100% (calcolato sul prezzo di vendita…col rischio di dover rendere parte di quanto percepito)
    Se il procedimento s’interrompe prima della vendita [quando uno o più immobili vengono esclusi dalla vendita esecutiva (nel caso di riduzione del pignoramento, oppure quando sia intervenuta una transazione tra la Parte Esecutata e il Creditore Procedente)], non essendo stati venduti gli immobili si applica il 100% della tariffa giudiziaria calcolata sul valore di stima e non già sul prezzo di vendita non avvenuta
    Spero d’aver risolto i Suoi dubbi.
    Cordiali saluti
    francesco pozzi

  4. Alessandro ha scritto:

    Buongiorno, ho un grosso problema e spero che possiate darmi una risposta.
    Devo periziare per una Esecuzione Immobiliare n° 13 appartamenti all’interno di un unica palazzina (condominio).
    La mia parcella (art. 13) da redigere avrà come base di calcolo la somma dei valori dei cespiti oppure posso redigerla calcolandola per ogni cespite?
    purtroppo l’art 13 prevede come massimo valore € 258.228,45….l’eccedenza non viene calcolata!
    Grazie
    Alessandro

    • Gabriele Carniani ha scritto:

      Alessandro ciao

      io fossi in te proverei a chiedere al giudice
      magari conoscendo quale sia stato il tuo impegno
      ha qualche suggerimento prezioso

      comunque
      in ogni caso
      stando così le cose
      temo che dovrai aspettare la vendita
      di tutti immobili …

      scusa se non sono stato del tutto esauriente

      a presto

      p.s.
      comunque il massimo è 516 mila euro

      • Alessandro ha scritto:

        Grazie mille per la risposta!
        … ho pensato infatti anch’io di andare a parlarne con il giudice, ed è quello che farò. Grazie ancora.
        Alessandro

    • francesco pozzi ha scritto:

      Salve Alessandro,
      se i 13 appartamenti sono tutti uguali dovrà fare la somma dei 13 valori e calcolare un unica parcella su un importo massimo “fino e non oltre euro 516.456,90″, indipendentemente dal fatto che il valore stimato sia superiore a tale importo (importo che con 13 appartamenti sarà ovviamente superato).
      Poichè sorge il problema del supero del tetto massimo di stima l’orientamento prevalente è quello di raddoppiare gli onorari ex art. 5 “per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà”
      RIPORTO UNO STRALCIO DI UNA CIRCOLARE DEL TRIBUNALE DI ROMA:
      Dovendosi ovviamente escludere la soluzione più semplicistica per cui il limite massimo di importo del valore oggetto della controversia dovrebbe segnare anche il limite massimo dell’onorario liquidabile, con ciò escludendosi il compenso per importi superiori a quelli indicati, devono ritenersi possibili due soluzioni: o applicare l’aliquota percentuale, nel valore più elevato, sugli importi eccedenti quello massimo indicato dalla norma ovvero ritenere applicabile la disposizione di cui all’art. 5 della legge, per effetto della quale “per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà gli onorari possono essere aumentati fino al doppio”, con preferenza per questa seconda soluzione, non foss’altro perché trova il citato riscontro normativo.
      Se i 13 appartamenti sono invece, in tutto o in parte, diversi l’uno dall’altro, potrà calcolare 13 o “n” parcelle a seconda di quanti sono gli immobili diversi (Cass. 18070/2012))
      Concordo comunque con il Collega Carniani circa il fatto di sentire preventivamente il Giudice
      cordiali saluti
      francesco pozzi
      CTU Tribunale Varese pos. n° 483
      autore del testo: formulario di consulenze tecniche edito dalla Flaccovio Editore
      http://www.darioflaccovio.it/libri-estimo/1117-formulario-guida-consulente-tecnico-dufficio-di-parte.html

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